2008年中国房地产业发展九大走势
----民生地产时代的来临
文/国家建设部政研中心供《成都房地产》稿

2008年中国房地产业将会步入一个崭新的民生地产新时代。展望2008有以下九大走势值得特别关注：

走势一：民生新政催生民生地产，2008年将是中国民生地产新元年。中央政府对解决中低收入人群住房困难决心之大、措施之具体是前所未有的。预计，随着年初两会的召开，民生地产将会驶入快车道，总理将会在政府工作报告中用相当的篇幅阐述解决中低收入家庭住房问题的重要性以及将会采取的对策。

走势二：将掀起新一轮土地风暴。2008年将在2007年百日土地大督察的基础上，进一步深挖彻查，一些隐藏较深的土地硕鼠会被悉数挖出并铲除，土地督察制度将日趋健全。

走势三：将掀起更严厉的新一轮房地产新政。中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严厉的政策措施。捂盘惜售、哄抬房价等行为将受到重点查处与打击。金融、税收等方面的新举措也将会跟进。房地产企业面临新的洗牌。

走势四：“四节一环”将成为房地产业开发建设主导理念。随着《民用建筑节能条例》等一批相关行政法规、行政规章和产业政策的颁布实施，“节能、节地、节水、节材、环保”的理念将成为房地产业主导型理念，并且要按照国家强制标准加以贯彻落实。

走势五：住宅产业化进程将有新突破。2008年将会在住宅产业化方面有较大的突破。部分地产商集成生产的住宅产品将会批量问世，一些国家级住宅产业化基地也将会全面启动。

走势六：奥运板块地产将风靡一时。2008北京奥运迫在眉睫，奥运商机带动和催生奥运地产的迅猛发展。在奥运拉动下，其周边的房市将呈显出异常火爆的场面。

走势七：文化创意产业的迅猛发展催生了文化创意地产。全国正在掀起文化创意产业的新浪潮，在这股浪潮的带动下，文化创意地产方兴未艾。以智慧密集、创意领先的文化创意地产正在悄然兴起。

走势八 ：商业地产、旅游地产将进入盘整期。近年来，商业地产发展势头强劲，但从实际运营情况看，并不容乐观。随着土地新政深入，严查“以租代征”等土地违法行为，过去大量旅游地产项目都是采取这类方式取得的土地，这就成为制约旅游地产进一步发展的严重瓶颈。由此推测2008年，商业、旅游地产都将进入一个暂时低迷的盘整期，进入理性梳理期。

走势九 ：房价将稳中趋降，逐步回落至一个相对理性的区域。随着对土地市场、房地产市场的督察、整治，对那些非法圈地囤地、非法捂盘惜售、哄抬房价者予以查处与打击，使这些违法违规操作得到了初步遏制，进而也就对一路飙升的房价起到了一定的遏制作用。预计2008年，全国房价总体向上将稳中趋降，逐步回落至一个相对理性的区域。

严格处置闲置土地将成为今年房地产政策调控重头戏

国家建设部政研中心供《成都房地产》稿

今年楼市宏观调控的一个重要主题是清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度。2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，重申打击囤积土地的精神，对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。随后不少地方也发布闲置地产处置的细则通知，2月上旬，浙江省政府作出加大闲置土地处置力度的决定，凡是闲置的或者强制收回，或者高额征费，或者实施退出机制，对闲置房地产用地要征缴增值地价，尽最大可能盘活土地资源。

追溯近期土地调控政策，在闲置土地处置上都有所规定。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑。此前，国土资源部发布第39号令规定，从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。这一规定旨在从源头封堵当下房地产市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发。而更早的则是在1999年4月国土资源部出台的《国有土地处置办法》。

从上述政策来看，新的调控更多的是对处置办法的重申。从多次的重申来看，收闲置土地的关键是在于执行力度。全国开发商囤地10亿平方米，其中广东房企占据一半。对于闲置土地的处理，广州之前执行的政策与本次新政一致。不过处置不到位，多是整改、发通知催促开工，真正涉及处罚或者收回的极少，此现象在全国各地也都很普遍。

其次，也有业内人士认为对于“闲置”界定的困难也是造成执行不力的一个重要原因。1999年《国有土地处置办法》第二条曾经规定了闲置土地的定义。但至现在仍有不少开发商通过在临界时间点对地块进行平整或者多次修改规划延迟开工等等办法来逃避处罚。

第三，在1月份最新的政策中还提到“征缴增值地价”。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措，表明土地调控措施日趋严厉，理论上说增值地价对闲置未满两年的地块影响大，但操作上有很多困难，需明确如何操作。

总的来看，相对于之前紧缩信贷政策主要调控需求而言，此次“通知”将增加短期内的土地供给，严格执行闲置土地处置政策将会加快开发速度，房地产市场短期内供给增加，短期内供求关系将形成新的均衡，房价也会受到抑制；另一方面，开发速度的加快反过来也促使大型房地产开发企业的业绩释放，这在一定程度上将抵销房价抑制对业绩的减少影响。由于国家紧缩的货币政策将会持续，因此中小企业将会在加快开发上面临更多的资金问题造成土地的闲置，资源将会更多向优质公司集中。