业内评说

高价拿地未必理性

“云星传闻根源在去年成都土地市场非理性火爆”

参与见证了云星地产双林路地块拍卖拿地全过程的本报记者事后回忆，当天参与拍卖的公司里，也有龙湖、首创、爱美高等土地拍卖场上的风云人物，但这几家知名公司面对当时高企的地价，始终保持着冷静的态度。在7宗地的拍卖过程中，这几家公司仅作壁上观，自始自终没有举过一次牌。一位参与竞拍的某知名公司负责人告诉记者，他们看好的地块，喊价很快就超过了他们的心理价位，因此没有应价的必要了。同时，记者也注意到，在拍卖过程中，拍卖师多次提醒大家市场有风险，并告知在7月份还会有面积较大、地段不错的土地推出。

回忆起当天的情形，很多人都用了“疯狂”二字来形容。就双林路地块本身，当时就有人称，“如此高的地价，操作难度恐怕有点大”。尽管如此，仍然无法挡住当天拿地者高昂的士气。

事实上，像云星地产这样高价拿地的公司不止一个，而是还有很多。从去年“6·15”开始到宏观调控之前，成都房地产市场一直都处于一种非理性的“高度亢奋”状态。当时，中国房地产市场形势一片大好，房价蒸蒸日上，加上成都成为“新实验区”的利好消息又强烈地刺激着许多房企的神经，因此在接下来的“7·20”、“9·20”等几场土地拍卖中，地价都屡创新高。

一位地产机构老总日前接受记者采访时称，在跟云星地产的接触过程中，他发现云星地产当时对成都市场相当乐观。“他们声称要在一年之内，在成都拿7块地，其初步策略准备采取快速销售、快速回笼的运转方式实现快速发展，至于政策、风险之类的问题，他们几乎不予考虑。”

但如果说云星集团是不顾风险、贸然拿地，这似乎也不完全符合事实。记者日前在云星集团内部网站上看到有关云星地产成都拍地成功的报道中称，“云星集团坚持‘不打无准备的仗’的原则，和以往的项目一样，在拍下地块之前，云星集团派出专业人员，对产品形态完备丰富、竞争极其激烈的成都房地产楼市进行了一个多月的考察。拍下地块后，云星集团根据前期的考察，以著名的‘云星速度’对地块所处环境作了一个分析：城东大盘林立，但精致型高密高端社区是个空白，地块周边这一点尤其突出；市中心土地稀缺，小面积的项目大多牺牲园林景观从而成就建筑面积。结合地块绝佳地段和优越环境完美结合的优势，云星集团将把该地块开发成为‘成都一环边上的样板雅居’。”

同时，根据广州云星集团的第四个五年计划显示，云星集团计划在2008—2012年实现储备土地1000万m2，同时要完成300亿元人民币的房地产收入，其中四川区域就准备投入50亿元。“未来三年，集团全体人员将为云星集团及福建六建集团在香港上市而努力。”

云星事件并非空穴来风

“除非‘跳楼甩卖’，否则双林路地块转让有难度”

云星地产来到成都市场不过短短9个月，而在这几个月之内，市场却以让人猝不及防的速度发生了冰火两重天的巨大变化。这也是当初很多高价拿地房企所始料不及的。就在去年12月20日的土地拍卖会上，地处同一区域的双庆路51号地块，成交单价仅为480万元/亩。

一位接近四川云星地产的业内人士分析认为，云星地产如今的举动主要是因为“地价太高，公司左右为难”。该人士称，去年拿地后，云星地产也积极地开展了前期工作，包括人员招聘、项目设计等，整个项目的总平图都已经呈现：是两栋33层的电梯公寓，甚至连预期价格都定好了，准备卖到8500元/m2以上。到了10月份，中央的宏观调控力度进一步加强，整个楼市集体“入冬”，房价、地价都上不去，房子也不好卖。这时候如果还要硬着头皮上，销售价格跟当初的预期会相差很远。年底，云星集团进行调整，想把土地进行合作开发，但谈了很多家，最终都没有成行。

成都一知名地产机构老总分析认为，云星传言的根源在于去年6—9月份成都房地产市场的的非理性火爆，房地产市场短期的暴涨行为让很多开发商丧失了基本的判断和思考，很多开发商过于乐观地看好这个市场，预期太高。很多企业当时不惜血本拿地，根本不考虑风险和成本，一旦市场形势发生变化，其风险是相当大的，“面粉贵过面包”。据他分析，双林路地块的楼面地价就接近4000元/m2，加上每平方米2000多元的建安成本，其成本价就接近7000元/m2，再加上整个项目的运作成本、人员成本等，其每平方米单价起码要近万元才能“有赚头”。“而就目前的市场环境，根本不可能达到这个预期。”

据记者了解，目前该区域最高房价已突破7500元/m2。位于东一环宏济新路的外滩起价6600元/m2，与云星地产当初的市场预期尚有差距。业内专业人士进一步分析说，云星地产此时选择转让，其实是在规避风险，减少损失，不失为明智之举。尤其是像云星这样全国扩张的企业，在当下环境里，在一个楼盘没有销售回款全部到账的情况下，如果再去仓促开发第二个项目，开发商的资金链就会绷得过紧。这个时候如果遭遇销售不畅，就会引发连锁反应：第一是楼盘“卖不动”；第二是楼盘“造不动”，整体实力不强的公司很容易因此被拖垮。

“但合作也很有难度”，该业内专业人士认为，由于地块本身价格高，地块面积偏小，操作空间小，品牌开发商不会轻易接招，传说中意向性很强的万科一向都采取低价拿地的原则，因此该人士认为业界传言的万科打算1200万元/亩的价格收购的可能性很小。

云星传言并非个案

“土地变成烫手山芋，开发商拿地要慎重”　　

成都健鹰策划公司总经理杨健鹰称，一些全国扩张的大公司在实力背后，往往隐藏着很大的脆弱性，尤其是那种靠快速运转、快速扩张的企业，他们对资金链的要求非常高，一旦哪个项目出现问题，整个集团的发展战略都会受到影响。在这一点上，他们甚至还比不上本地的中小企业的抗风险能力。杨总分析认为，目前云星地产所面临的问题无外乎三种情况：一是地价过高，目前的市场形势达不到当初的预期值；二是后期销售周期拉长，资金回款太慢；三是银根紧缩，公司面临资金压力。

据了解，云星的传言绝非个案，曾经在去年市场红火期间疯狂抢地的不少外地房企，目前都遭遇到类似的尴尬。曾经被开发商视为命脉的土地如今成为许多企业手中烫手的山芋。有业内人士称，目前有几家公司都在为手中的“高价地”积极寻找“下家”，这其中还不乏一向以实力著称的某港资企业。

记者手记

“潮退了，才知道谁在裸泳”。

在全国房地产市场“拐”还是不“拐”的争论之中，深处其中的地产开发商面临的境遇陡生变数，一些企业的表现颇具戏剧色彩，其间的煎熬和困扰，正是寒冷现实中本能的哆嗦。那些高价拿地之后的企业，现在突然觉得“很傻很天真”，“高价地”背后，不少企业陷入了“综合焦虑症”。土地，这个曾经被疯狂争抢的黄金馅饼，如今变成许多开发商手中烫手的山芋。

在去年二、三季度的土地市场上，“举牌”成为开发企业的“规定动作”。一时间全国各地地王频现，地价不断被刷新，房地产欣欣向荣的表象麻痹了许多人的神经，在这个上涨周期中，很少人会看清地产公司天价拿地的好坏，“台风来的时候，猪都飞上天”。于是，才有了今天上演的一个又一个“面粉贵过面包”的现实荒诞剧。

任何丧失理性的投资行为，最终都将为冲动埋单。采访中一位资深人士评价称，云星事件暴露了一个简单的事实：对发展大势的判断，中国的房地产企业大多还没入门。现在，开发商遇到的考试才刚刚开始……

云星地产的传闻并非偶然，而是在现在市场调整中具有相当的普遍性。因此，他的传闻本身就具有了不同寻常的标本意义。

我们无意于对该企业进行马后炮式的揭露，而在于还原一个房地产企业当下真实的生存状态，引发人们思考，摒弃房地产开发中的傲慢与偏见，回到理性的轨道中来。　　

如此，房地产的春天才会在人们焦虑的期待中来临。