2008年，“民生”成为房地产产业的关键词。成都的住房保障体系进一步扩大覆盖范围，将大学毕业生、进城务工人员等住房困难群体也纳入其中。与此同时，面对商品房市场中出现的庞大“首次置业群体”，房地产企业也适时捧出大量价廉物美的产品，用低总价、低首付、灵活的还款方式和各种优惠政策，帮助越来越多的人完成安居成都的梦想。

脱离父母拥有一个完全自我的空间，意味着独立、挑战；只身打拼，通过努力终于在陌生的城市买房，意味着安定、被认可和融入。一套房子，带来的不仅是生活的改变，更是精神的稳定，所以很多人在第一套住房上投入的时间、精力，远胜于第二套，甚至第三套房子。

庞大的首次置业群体中，事业处于发展上升期的年轻人占多数。第一套住房或许是外地来蓉工作者的立脚之处，或许是两个年轻人结婚的婚房。大部分购房者收入中等，存款不多，所以安居房的经济性成为他们首先要考虑的因素。其次，一套好的安居房必须具有实用性，离工作单位近，有效节约交通时间和费用等居住成本，能根据个人兴趣爱好自由改造房间功能，户型面积多不大，必须能设计合理，使空间得到有效利用，没有大面积的奢侈、浪费等。第三，随着未来家庭结构变化，安居房是否可以适应变化，满足新需求，成为判断其优良的必要条件，此外是否具备升值潜力等，都是购买第一套安居住房时需要注意的问题。

安居指数 经济性

安居房的“经济性”，是指房屋成为商品后，要购买它的消费者必须考虑自身经济实力，衡量自己是否有足够的金钱支付它。消费者的收入水平、消费水平直接决定将要购买的商品房类型。

“70/90”政策从去年开始初显成效，大批90平方米以下的房源推向市场，与大户型的房屋相比，这类户型的房子总价较低，面积不大，多为两房或三房。既在消费者的支付范围内，又可以满足其居住需求。如每平方米5000元的90平方米住宅，总价45万元，首付三成需15万元。如果向银行贷款20年，按照2008年执行的最新利率，首次购房者可以享受15%的利率优惠，月供2000余元。对于有稳定工作的小两口来讲，这样的首付和月供可以承受，如果今后有足够的积蓄，还可以选择提前还款的方式减轻压力。但如果总价太高，首付需要20万元以上，这一类购房者很多便难以承受。

安居指数 实用性

住房的实用性和楼盘所在地段、小区周边规划、小区内部规划、建筑设计、空间构架等方面都有密切联系。安居型住房的总价往往比较便宜，或许没有大面积、高尺度的空间享受，或许周边没有成规模的商业，或许小区绿化率不是特别高，但是每一项经济指标、建筑的每一个细节设计都能让居住者感到“刚刚好”，生活的各项需求都可以满足，实用性则能得到最好的体现。

安居指数 延展性

由于价格不菲，一套商品房或许要耗尽一个家庭一生的积蓄、时间、精力，不少人从工作、结婚、生子到老，也许都会与第一套住房相伴。所以，好房子也会随着主人年龄的增长而日益成熟，满足主人各个人生阶段的生活需求，同时它会不断适应所在城市区域环境的改变，具有成长性，这就是延展性。因为没有人可以预料未来自己的事业发展方向，无法预料在几年内是否能有足够的钱换置一套面积更大的房子，所以第一套住房往往被寄予厚望，能承担家庭结构变化带来的压力。

如果没有实力购买改善性住房，这套房子所在的区域现状、区域发展前景也显得非常重要。如果发现区域是市政规划中的宜居区或者高品质居住区，则意味着未来这里的交通会非常顺畅，有足够的商业配套和优质的环境。这个区域的房子的品质不会走低、居住的舒适程度会更好，同时，周边的环境提升会带动整个区域内的房产升值。在大环境带动下，所购买的商品房大幅升值是购房者最希望看到的情况。

安居指数 居住成本

居住成本，涉及到搬进新居后，在交通、时间、能耗等方面的消费。购买安居房的消费者由于经济上不是特别充裕，买房支出占据了消费的主要部分后更要精打细算。每个月在供房压力下，势必会计算居住成本是否在可承受范围内。离单位有多远，每月在交通费用上的支出，房屋的物管费、水电气消费、每天消耗在路上的时间，都会被列入成本中。

在“全域成都”的理念下，大成都范围内的公路、轨道交通投入使用，时间成本将会被逐渐减少，但购房者必须考虑使用各种交通工具的费用，以合理计算收入支出。不少开发商致力于推动绿色建筑、节能建筑建设，这类建筑在使用时，会将能耗减少到最低，搬入居住后，购房者会发现在水、电、气等方面的费用将大大降低。

三居调查 居住状况

不到四成人自购商品房

成都市场研究有限公司进行的成都主城区居住状况调查表明,住房消费仍以需求为主

不管是买房的还是卖房的，今天成都楼市整体需求的真实情况都是两者共同关心的话题。本周，成都市场研究有限公司公布了最新一期成都主城区市民居住状况的抽样调查报告。结果显示，尽管接受调查的家庭中，拥有产权住房的家庭占到了87%，但成都仍然处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。

此次调查对成都市六城区的上千个家庭进行了电话访问，最终采取到有效样本600个。电话抽样使用国际先进软件，从成都市180万个电话号码中按随机原则进行抽取。有效地解决了入户访问因拒访率不断提高对原始数据收集造成的障碍。尤其是在某些高尚住宅区，通过电话进入住户群体，访问结果更有代表性。此外，由于电话访问是集中作业，专业调查人员可以通过现场督导、监听，对访问员的质量控制更为有效，更进一步确保了问卷的质量。

住房消费仍处“短缺”阶段

本次调查结果发现，成都市尚处于高速建设和稳步发展阶段，每百户家庭的户均产权住房成套率为93.4%，介于深圳(95%)和上海(93%)之间。根据国际住房成套率指标：户均住房成套率小于1时，说明尚未解决最基本的家庭住房问题，仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。国际经验同时表明，各国在户均住房成套率满足于1之前尚未出现过房地产泡沫，且以解决居住为主流。在87%有产权房屋的被访者中，有92.22%的被访者有一套产权房，6.23%有两套，三套和四套产权房各占1.17%和0.39%。

据此专业人士指出，93.4%的户均住房成套率反映出成都的房地产市场处于真实的需求阶段。户均住房成套率接近于1，表明成都解决住房短缺与改善居住条件正处于交织和并举阶段。目前，成都市房地产开发处于由增量开发向存量开发的过渡阶段，这就决定了解决住房短缺和改善居住条件两种需求的并存。从各个开发商和在售项目了解的情况也表明，初次置业的“安居”群体和追求更舒适居住条件的“优居”群体，在置业群体当中占据了绝对主流。

租赁居住群体成“安居”置业主力

调查结果表明，目前有94%的被访者已居住在有独立的厨房、独立的卫生间、独立的卧室、独立的客厅的成套住房中。但在租赁房中，非成套住房的比例较大。对于大量存在的租房者来说，房屋功能空间的缺失，不同程度地对生活质量和便捷性造成影响。因此，需要改善居住条件、从“无房”到“有房”的租赁户在潜在的置业群体中占有相当大的比重。无产权居住家庭的置业需求是刚性和现实的。成都正处于城市化的快速发展阶段，潜在和新增的置业群体相当庞大。此外，凭借创业宜居和休闲生活产生的强大魅力，成都对国内其他城市原住民的吸引正与日俱增。站在中长期的角度，旺盛的需求在相当一段时间里仍将是成都房地产市场的基本特征。

老房有产权欠品质带动“优居”需求

稍微全面了解一下成都拥有产权住房家庭的居住状况，你便可以发现不少家庭之所以需要买房或者“换房”的原因所在。

在本次调查涉及的家庭里，拥有产权住房的比例占87%，而无产权居住的家庭占13%。在私有产权住房中，单位房改房、集资建房占到了40%，自购商品房仅占39%。从上述数据不难看出，虽然成都市民拥有产权住房的比例较高，但自购商品房的比例不足四成。随着收入水平的稳步提高，改善居住环境是人们共同的追求。居住时间超过十年以上的房屋占到了七成的比例，因此，在现有基础上提升居住品质成为相当一部分成都市民迫切需要解决的问题。

据调查统计，众多的房屋套型中，两居室占到了54%，其中两室一厅独立厨卫的比例最高，占38%。虽然如此，但居住类型比较单一是当下住房的主要问题。接受调查的家庭目前居住房屋多为普通多层，达88%；其次为电梯公寓，占9%；此外，还有少量被访者居住在老式住房甚至平房中。由于70%的房屋修建于十年前房地产发展初期，住宅在社区环境、功能配套、外立面风格、户型设计等方面，与现在相比都显得相对落后。这些客观因素也从根本上成为了有房一族渴望“优居”的源动力。