2007成都市秋季房交会

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[直播]市民房产学校专题之三：“怎样验收房屋”

房交会 2007-10-04

时间：2007年10月3日上午10：30—12：00

地点：二手房市场二楼电子大屏处

主题：怎样验收房屋

主讲人：高级工程师，国家二级注册建筑师，建筑验房专家兰国华

主持人：各位尊敬购房者朋友，大家上午好，欢迎参加此次的第30届房地产交易会，那么熟悉的朋友都知道我们购房者知识讲座一直是我们市民房产学校免费保留的项目，深受各位购房者朋友的欢迎，我们这次知识讲座除了在春秋两季讲解外，我们平时也有公益性的讲座，每月我们大概在中旬和周末来举行这个讲座活动。今天我们讲座的主题就是怎样验收房屋。房屋的建筑质量问题一直是大家所关心的，所以我们特地请来了我们资深的建造师、建筑验房专家兰国华老师给我们讲解，兰老师大概讲解一个小时的时间，留半个小时给大家提问。现在我们请兰老师开始讲课。在讲课的时候请各位中介朋友不要在这里散发资料，谢谢支持！

兰国华：各位购房的业主，上午好，今天有幸跟大家见面，讲怎样验收房屋的课题，我想作为我来说和大家一样也是普通市民，作为一个普通市民买一套房子是非常不容易的一件事情，有的可能要花费一生的积蓄或者大半生的积蓄买一套房子，花了钱想买一套称心如意的房子，怎样收到一套合格的能够满足实用功能的房子是大家非常关心的问题，如果花了钱，买的房子质量不合格，或者实用功能得不到满足的话，那就是很苦恼的事情。下面我就怎样验收房屋做出如下的讲解，如有不对的地方请在座的各位提出来，共同学习。

买了房子之后从下订单到签合同，到最后验收房子，去验房的时候应该注意哪些问题呢？我想第一个是关于资料的问题，资料方面有几方面的问题：第一是五方责任主体签字的竣工报告书，五方责任主体一个是房地产开发商，就是建设方，二是施工单位，三是监理，四是地勘，五是设计，五方责任主体签字了还有一个备案方就是质量监督站也要签字，这个是必须要有的。第二就是房屋修完了以后要有公安消防部门出具一个验收意见书，公安部门、消防部门验收以后意味着这房屋是合格的，在以后发生意外和火灾的时候就会得到及时的处理。第二个就是跟我们每个人的身体，不管他是怎么样的人，都和他的身体息息相关的，只要买了房子我们首先进入要吃要喝，有一个证书，就是我们自来水管消毒检验报告，这个报告由当地的防疫部门来出这个检验报告。另外一个就是空气质量检测报告，这个由质量检测站、建委这边出，因为房屋修好以后，使用了各种建筑材料，尽管我们收的是清水房，但是里面含有有害的气体，这里面要出一个空气检测报告，另外还有一个要拿到房产证，必须进行备案，有一个备案书，合同里面的两书一表，两书是指使用说明书和质量保证书，一表就是指备案表。

最近对购房者有一个利好的消息就是成都市已经开始进行分户验收，建委出来这个政策以后，现在已经带10月1号已经开始实施了，除了刚才我说的几种资料外，你们还要拿分户验收表，如果没有发给你们的话，建议不要轻易去收房。现在目前在收房的过程当中，当然是国家主张按程序来办，但是目前很多开发商在通知你们收房的时候，通知你交房的时候，都是喊你先把手续办了，把钱交了，再去看房，这种做法是违反国家有关规定的。很多开发商现在已经形成这种气候，怎么办呢？这就掌握一个收房技巧的问题。因为我们在座的来说的话，除了节假日有休息时间外，平时基本上都在上班，怎么办？他叫你先签字，先交钱才看房，那怎么办呢？一般的情况，为了不耽误大家的时间，我建议大家给他签字还是要签，但是怎么签法？是一个技巧问题，你可以在上面注明由于各种原因开发商要签字，但是我对房屋的质量问题和使用功能不清楚，你把这个字签在收房单上面，你把钱交了，再去看房，对于以后真的发现质量问题的话，可以以此为依据，找开发商索赔。因为现实是这样的，按道理是先看房再办手续，你只能采取这种手法。

第二个技巧是什么呢？很多房屋在收房的时候，开发商的猫眼还有很多配套设设施有完善，他有他的理由，比如说猫眼或者对讲系统没有挂出来，他有他的道理，解释为容易被盗，确实有这种现象和可能，怎么办呢？对于这种配套设施没有完善的情况，你可以签一个字：就是配套设施不完善，猫眼这些一般由物管公司管这个事，让物管公司给你打一个条子，签个字，由物管公司盖章，物管经理签字，为什么这样做呢？很多时候物管公司陪你一起去的时候，他说以后你来了我给你安就行了。但是有一点，这个人有可能今天在这个地方，明天他到那家物管公司去了，等你以后想住房的时候找这个人就找不到了，那怎么办呢？所以反过来说这个配套设施要由物管公司签字盖章，这就是验房这方面的技巧给大家讲一下。

另外第三个内容主要讲一下房屋验收的主要内容。这个跟自己的使用功能和以后的居住有关的。第一个就是进户门的质量问题，进户门目前在成都各个开发商，尤其在前段时间，很多由于开发商自己没有清楚，高层建筑应该有一级放火门、二级防火门，但是他弄成了高级防盗门，这是他的责任。如果你遇到这种情况，上面写的是防盗门，但是验房的时候是防火门了，这个情况第一肯定是开发商违约了，第二可以和开发商协商处理这个事情。防盗门和一级防火门是有规范规定的，你这个进户门该按一级就按一级，一级防盗门价位是多少，你可以和开发上进行协商，要求进行差价处理，应该说开发商在这个问题上不应该和你有很大得救分，因为违约是他，你提出补差价是一个合理的请求，这是一个解决方式。当然这是处理纠纷的一个方式，另外进户门的质量一般来讲，防盗门的质量的话，要求是非常高的。所以必须要有公安部门和有关部门的检验报告，另外还要检查它的厂家的合格证，这样都要拿到，而且要查看，因为很多有些是用了比较低档的材料来做及尤其是防盗门，防盗门至少敲要15—20分钟才打得开，有些防盗门几分钟就弄开了，另外安全质量的话，你收房的时候，一般进户门你随便推一个角度，比如30度、45度，或者90度，放一个位置的时候，这个门不会左右摆动，你定一个位置他不会动，这种就是合格的，另外开关的时候没有声音，这两种情况下来基本就是合格的，就是安装是合格的。

另外就是我们门窗的质量，一般来说现在安的是采铝，一般是按的塑钢窗，塑钢窗在成都市场上是华塑、实德等这几种比较多一些，但是伪劣产品充斥了一些，怎么鉴别它？第一个要有检验报告，还要有厂家的出厂合格证和质量检查报告都要有，我们要看现场安装质量的话，一般推拉门和推拉窗的话，推拉是非常灵敏的，没有阻力的，不会存在夹胶玻璃推不动这种情况，或者钢化玻璃很重的，一般都是很轻松就打开了，但是客观讲钢玻和夹脚玻璃有一定的区别，另外可以从肉眼看出来，一些塑钢窗的型材被损害了，或者很容易就产生痕迹的话，这种有可能不是正宗的材料。另外就是在实用功能上，在塑钢窗的周边，不管是塑钢窗采铝也好，周边要打胶，建议你们用一把小刀在验收房屋的时候抽查几的点把他拨开，因为里面有一种结合材料叫发泡剂，这是因为他为了抢工期或者工人的素质不高造成的，安装窗户没有打化泡剂，他直接把这个胶就抹了，一抹封闭的时候你验收看不到的，你剥开一看，没有法泡剂就看到外面去了，就像看电影一样看出去了。以后你的使用功能将会造成很大的影响，就是为什么窗边漏水，就是这个原因造成的，除了其他施工工艺以外，这是很重要的原因之一。而且还有你把窗边胶剥开了，这个不关系，因为他打这个胶非常不好看，以后装修的时候你还是要重新打一遍，所以没有必要好象觉得可惜了把它弄坏了，这个你还是要重新处理的。所以建议提高把胶剥开看一下，出去出现问题巴黎长开发公司给你处理。

另外就是阳台，跟大家使用有关的阳台、厨房、卫生间。比如地面高差，比如有的厨房是跟客厅连在一起的，有的卫生间和过道连在一起，阳台和卫生间有可能和主卧连在一起，他们之间地面应该有高差，在我的经验里面包括很高档的楼盘都出现这个问题，就是卫生间和卧室的地面高差是一样的，有的卫生间和生活阳台的有没有高差，这是很严重的使用功能的问题，如果厨房卫生间和厨房是平的话，当然我们何以采取一个隔断处理挡水的问题，如果我卫生间按的地板的话，水涌到木地板上面经常涌的话就有问题的，一回、两回没有什么问题，但是时间稍微一长，木地板就会出现问题，所以根本不能安装木地板，那就会影响你的使用功能，所以这几个高差是你们验房当中必须问题，如果发现这个问题，为什么收房的时候要签一个房屋质量不清楚，这就打下了伏笔，就要找物管给你处理，这个处理因为基本上定性了，所以处理非常困难，在结构上已经定了性的东西了，处理起来非常麻烦。这个你要和开发上和物管公司好好谈一谈，但是能处理的话，也已经影响了你的使用功能，所以高差希望你们重视一下，这个比较重要。

那么防水的问题也是一个很重要的问题，我们花了钱，买了一套房子，在装修的过程中间，按照正常的情况，一个是开发商修建的清水房交给你以后，要作蓄水实验，阳台可以用泼水实验检查坡度，阳台一般按三到五公分的厚度，浸泡大概48小时，应该来说蓄水时间长一些好一些，少对48到72小时好一些，那么24小时也可以检查问题，蓄水你不要只关心你这一套房子卫生间、厨房的蓄水问题，你更要关心楼上那一家的蓄水性能，因为它的实验做没有做，如果他上面没有做，他收房晚，你收房早，他还没有做蓄水实验，你把自己下面做了蓄水实验，他收房晚了，他收房的时候做蓄水实验，你下面卫生间、厨房都已经漏了，出现漏水问题麻烦就大了，所以建议你们找物管公司，要求两套都打开两套同时做，你做的蓄水实验是为你楼下这家人负责，上面那一家做蓄水实验是为体负责，座椅这个程序提高要弄荆楚，亿对你们比较高一些。

另外阳台很多做的是景观阳台和露台，这个除了要求做蓄水实验以外，另外出现很多质量问题，因为施工单位和公认的问题，出现地漏的坡度不对，或者做反了，所以我刚才说阳台也要做泼水实验，就是检查坡度正确不正确，流向正确不正确。除了厨房、卫生间，还有一个地漏的问题，一般来讲清水房的过道都应该比地面高粱公分到2公分到2.5公分，最少最少也是一分办以上，比如我地漏不提起来，我做地砖铺设的时间肯定把它压下去以后出现什么情况，要疏通肯定要重新安了，一般正常情况下要留两公分，这里面有一个细节问题，地漏提高两公分或者一公分半的时候，跟我们最终装修形成的坡度有关，有的地漏单看是提高了，但是以后贴砖从这边找过去和那边平的时候，这边由于我过道和客厅的地面高了又怎么办？这也是一个问题，所以你们不看一个坡度的问题，只是单独的一个点对了，而这个面不一定对，你观察地漏和表面的高度和室内相邻的过道和客厅的高度是不是一样，他应该低于客厅的高度，比如客厅和卫生间地面高差是三公分，那么它的地面起坡的地方是三公分往下起，他应该比我这个地方还要低三公分。所以加起来应该有四公分到五公分的高差才算是正确的，才能满足你的使用功能，这都是细节问题。

另外厨房、卫生间包括阳台所按的插座必须是防水插座，简单地讲外观是一个盖子盖住，这就是防水插座，一般有一个盖子打开里面有插座。另外防水插座和面板，厨房、卫生间墙上的电器面板、插座面板应该留出与墙面的高差应该有一公分到两公分的高差，也是一样的道理，你如果没有留高差，你贴砖的时候，把面板压住了，就成了一个孔，既不好看又影响你的使用和维护，所以墙边不能贴墙暗砖，他应该高于墙面一公分到两公分左右。

防水是大家比较关心的问题，按照规范规定，防水应该做到一米八，为什么做到一米八？比如卫生间我们洗澡使用淋浴，淋浴人是站起的，水就要溅到墙上去，在卫生间这个必须要这样做。厨房的防水大家验房的时候都经常看到这种情况，一般是300到600，按照规范规定是没有达到要求的，从这个情况从我的经验来看我建议可以把他当做质量问题提出来，因为我做了橱柜以后已经够了，但是又可以要求他做到一米八，因为洗水盆也要溅到墙上去，所以按照规范规定都应该做到一米八这个情况。所以在使用过程中他这个用水的品种比卫生间稍微低一点，损害性少一些，可以做到600或者800也可以，但是他没有做到一米八你可以保护自己的合法权益可以提出来。

另外还有一个比较重要的细节就是防水，卫生间和厨房有一个隔墙，不管是过道也好、还是和客厅连在一起也好，一般在结构上有120公分高的混凝土墙，如果你装修的时候，你专门地在地面打一下，看一下是不是混凝土，如果不是混凝土你就可以找开发商和建筑商处理这个问题，它的作用就是因为地面的水比较多，为了水不浸出来，所以你要把它打开，你只有破坏性的检查才能检查出来，这一点比较重要。

另外有些在煤气安装方面出现了很多问题，当然煤气安装我们房地产开发企业也是很头疼的问题，它的安装应该是煤气公司来设计和安装，我记得去年还是前年大家在换煤气表的时候，大家都在这方面做了很多讨论，最后还是定下来涨价的事情，说了一段时间还是按他的意思涨了，我说的这个目的就是他是行业性的垄断，开发商都没有办法，有的煤气管没有按照开发商的要求安装，比如说他安装的煤气管道比如花样年别样城我验收一套房子，他有一根煤气管按在厨房平开窗口的中部，所以窗子只推出去十公分就挡住了，这个必须和开发上进行协调处理这个事情，煤气公司要改管道的话必须要出钱，这就出现了扯皮的事情，但是作为业主肯定不会出这个钱，这个事情由开发商来处理。前段时间“一代天骄”有一个一层楼的煤气公司也是安到门的中间，好象大家觉得这是不可能的事情，但是确实发生了。所以煤气管道的安装的位置比较关键，他影响不影响你的使用功能，你们也要注意检查煤气管道，有的煤气管道的出气口离插座只有三五公分，如果稍不注意也要引起安全问题。所以就要要求你改了，要不搬插座，要不搬煤气管道。

另外就是在地面、墙面平整度和尺寸方面也要注意一下，如果你们请了专业的验房师，他应该有一套设备，哪一套设备，一个两米的检验尺，里面有一个角尺，可以测阴阳角方正，测墙面的平整度，一般情况下如果你收的房子平整度、阴阳角不超过4毫米是合格的，四个毫米以内是合格的，不能超过五毫米。如果你的地面平整度也是尺子测下去以后也是四毫米以内算是合格的，当然这里面有一个综合评定，可能有个别或者两个点三个点是超过四毫米的你测十个点，如果有一个点、两个点大于四毫米的这种也算是合格的，因为难免不会出现这样那样的问题，比如测十个点，不能超过三个点，超过三个点就是不合格的，你可以不验收。

另外墙面抹灰容易出现开裂，如果大家抹灰以后在空调板和窗台边容易开裂，这个地方开裂也是造成我们窗台边漏水的原因，这个窗台边和空板开裂也是造成漏水的原因，如果龟裂的话问题还不是很大，龟裂如果做涂料，白天温度高；晚上温度低以后，出现小的龟裂问题不是很大，但是当出现大于0.2毫米的开裂的话就成问题了，就对我们使用有影响了。这个情况就要找开发商，一般来说有开裂的地方90%以上存在空鼓，一般有开裂的地方就有空鼓的出现，一旦出现空鼓的话，肯定要求开发商马上进行处理，要求施工单位马上进行处理，这个怎么鉴别呢？验房市有小锤，或者自备一个小锤，进行敲打地面和墙面，尤其是开裂的地方进行敲打，你敲打这个地方空鼓了，你就应该记录下来或者墙上划一个标识，然后找开发商和物管公司进行处理，对质量问题的处理他技术含量要求比较高，所以要求他的细心度也是比较高的，这是对空鼓、开裂的一些处理。大家最关心的一个层高问题，现在成都地区修的房子层高宣传资料是三米或者二米八，不管是三迷惑二米八的层高也好，你要算的净高，如果是三米的层高你减掉一个15公分就是二米八五，这个层高是正常的，如果低于二米八五这个就不正常了，因为一般线胶板是15公分的厚度，抹灰厚度每一次不超过7到9个毫米，就是说总有一个地方顶棚线胶有一个凹凸有一个差异，可能有时候抹灰要厚一点，所以三米的层高有一个二米八五就是正常的，你二米八的层高减去一个15公分也是正常的。对于几何尺寸的话，一般来说方正，比如客厅四面八方，你怎么检查它的方正呢？通常你带一个卷尺，就是两边挨着墙拉一下点，中间再拉一个点，三个加起来初一三就是它的误差值，这个误差值的话一般情况下不允许超过一公分，大于这个的话就没有办法处理了，大于一公分以上我处理起来就很难看，就不美观了，所以几何尺寸要控制在这个范围之内，如果大于这个尺寸就要找开发商、找物管公司来处理这个事情，怎么处理就要协商，至于协商所牵扯的问题是很多的，方方面面的问题就出来了。反过来再提醒你们一下，再收房的时间，你在收房的签字书上刚才我说的这句话你必须要记住，不要忘了，以免以后出现扯皮的事情。

另外我讲一下关于家装方面的一些问题，目前来说的话，我们买了房子以后，买房子验收了，一般要想搬进去住的话，就要搞家装了，这个家装怎样把它做好，不上当受骗，或者家装出来有一个满意的效果。我想的话，第一个肯定是要找一家家装施工单位，家装施工单位你要找好，有些问题你不处理好就要出现很多问题。怎么选择家装公司？怎样避免家装风险？常见的家装骗术有哪些？怎样签订家装合同？家装的验收标准是什么？

我简单介绍一下，第一个就是如何选择一个好的家装公司，目前的装修市场，每到一个楼盘你可以看到很多装修公司，你去看房就会有很多人来找你，让他给你进行家装，这种情况怎么办呢？一般来说的话，要选好家装公司应该来说是非常头疼的事情，尤其是没有搞过家装，尤其对工薪阶层和普通市民有可能一辈子就一次家装，那么怎么选好呢？

第一、首先我们要从常规的方式进行分析，正常情况下还是要走家装公司，去查看公司的办公地址，查营业执照，它的员工名单有没有这个人，还要查它的注册资金，它是否合法，这是一个，还有一个就是检查它的办公场所，注册资金是不是这么多，它的资质问题。现在拿资质也好拿了，一个复印件摆在那里就算是一个家装公司，你最好慎重一点到工商部门查一下，这是常规的必须要走的程序，当然这些程序能不能解决问题，它不能解决实质的问题，他只能解决他合法不合法，表面的问题。

实质的问题就是要解决什么呢？就是参观这个公司他做的样板房要去参观一下，参观它的样板房不是了解它的工艺做得好好，而是了解这个客户的看法，比如我是请这家公司装修的，你想装修他把你介绍过来，你先看我这个地方，因为我是这个房子的主人，有问题我就会说出来，另外你多去看一下他装的其他房子，这样对你有好处。第二就是了解家装公司的背景，有没有不良记录，如果一个家装公司一点都没有不良记录这是不可能的，因为毕竟人无完人，肯定会出现问题，但是一两个个案不代表全部，关键是他是不是经常引起投诉。

第四不管你是跟家装公司签约货币跟公司法人代表签约，你除了跟法人代表签约以外，你还要负责你家装的这个人，把它的身份复印件留下来，如果一旦这个人走了以后会出现扯皮现象，因为现在家装公司鱼龙混杂太多了，尤其是在每一个交房的楼盘到处都是装修公司。

另外我想将怎样避免家装风险？家装中常会因为质量管理问题引发投诉和纠纷，消费者不仅收费非常吃力而且很难获得满意结果，为了保证消费者的权益，一般来说你要找的家装公司，成都市场成立了一个家装的质保金的机构，你可以打听一下，找一下。二个就是代收带支工程款无风险，为了避免可能发生的携款潜逃挪用工程款的现象，保证工程款的到位，你也可以找这个机构看一下。另外就是保修期，一般家装有两年的保修期，刚才说的家装风险里面，所以你们选择一个家装公司要避免家装风险的一些必要手段。

常见的家装骗术一般来说有哪些呢？

第一：就是报价高低高算帐。本来家装工程该5万块钱装下来的，按照你的标准，你使用的材质，结果他先说我两万、三万，你觉得价格很低了，划得来。结果装完以后，一算帐，是五万，他骗你没有？也没有骗数，因为这是市场价，所以弄得你腔都开不了，所以低报价、高算帐，明明四万装不起，他给你说三万多就可以装起。

第二、偷工减料、暗藏隐患，本来我这个地面铺的是实木地板，应该是一公分半的，他给你薄一点的质量次一点的来安装，当时没有问题，使用稍微久一点木地板就出现问题了，比如薄一点以后承重能力就差了，多踩几次它就要翘起来。一般来说还有水电的隐蔽工程是最能骗人的，因为没有人专门给你看，他一般打槽，把线一埋就看不见了，本来应该是铜锌线的他买铝锌线，你又看不见，所以穿线的时候你要去看他穿的是铜芯线还是铝芯线，这个差价比较大，按规定是先安装电线护管，再穿入电线。而有的家装游击队为图方便省市，直接拉电线，灰一抹就行了，这样如果电线发生意外被烧毁，重装时就得先破坏掉整个墙面，你就必须把先前的槽打了重新装，必须麻烦。

第四就是粗糙施工，很多装修游击队在施工过程中往往敷衍了事不管质量好怪，在做防水处理时，一般要做多道工艺，但游击队一般只做一道，而且使用费环保材料半年后就会出现渗水问题，比如涂抹一般要求两个毫米厚，他为了图省时一般只刷一遍，一个是为了图省事，二是为了赶进度。

第五就是材料以次充好，以低档材料当高档材料，为什么低档材料有市场，就是因为它的表面效果处理得非常好，他们如果去外面买这些次的东西，就只是给人的观感很好。有些正宗的材料，不仅效果好，可能效果有时候稍次一点，但是他是越使用效果越好，但是歪材料是越使用效果越差，这也是一个骗术。

骗术六就是材料拆东补西，有些家装施工公司常常故意让业主多买材料，剩下的就私自藏起来，等到装下一家的时候就再使用或者直接卖掉，这种情况非常多要注意，你用多少材料，装修这个墙需要多少材料，数量你用卷尺拉一下，除掉5%的损耗，有一个损耗率多五个平方都是很正常的，因为是5%的损耗率，超过了就是他的责任，你不要很放心让他去买，他去买多了剩下的就拿走了，这种情况也比较多。

第七种就是半路撤退、携款潜逃的那种。有些家装公司是低价进场，但是他可能感觉他要亏了或者他发生其他情况，他干脆骗你把另外一笔款付了以后就跑了，这也是有的。

第八就是售后服务成空话，当初为了给你签合同和你说的很好，最后真的出现问题很多人基本上打电话不接，甚至电话关机，甚至电话号码变了这种情况很多，所以造成你不必要的损失，这就是家装方面的八个骗术。

另外就是怎么样签好家装合同，这也是经济上的一个事情。除了刚才说得售后服务，或者个人控制质量保证这方面，另外我简单说一下，成都市出了一个家装的专门的标准合同范本，这个范本写得很细，这对保护消费者的合法权益很有帮助，建议你们买一本，花一两块就可以，以这个合同为蓝本，在这个基础上和家装公司进行谈判，这个合同条款写得很细，包括工程造价、包括有害气体怎样进行空气检测上面都写得很清楚，这是我看过的最完善的家装合同，当然这个也对装修单位比较公证的，既然有很好的服务和质量，它的收费也是比较明码实价的，你们可以买来看一下，这个在每一个专门卖建筑书店都可以买得到，比如少城路那边有，星辉路那边也有，你们可以买来看一下。

验收标准一般是观感上，观感上能够过得去，你认为比较满意，效果比较好的就可以了，观感上一般就是接缝的地方，缝隙的宽度是不是均匀，颜色整个墙面或者是贴了砖的勾缝颜色是不是一样，你的地砖或者地毯有没有瑕疵，如果用乳胶漆有没有留缀、脱皮这种现象，或者是阴阳角、顶棚的阴阳角它的线条是不是顺直，如果用石膏做线掉的话，他安装的石膏的颜色、雕花的颜色是不是一样，这都要看的，另外铝合金窗门口的使用的观感也是一样的，要检查窗子的明净或者胶打得均匀不均匀，主要是这样。

另外讲一下家装卫生间是重点，这是大家都要去的地方，由于目前卫生间面积比较小，采光不好，而且比较潮湿，所以要格外注意安全，地面要使用防水防滑的地砖，最好使用突出花纹的地砖，这种地砖即使在沾水的情况下也不会太滑，另外顶部在装修的时候要注意防止水蒸气，所以最好采用pvc扣板，这样还能起到遮盖电板的作用，另外采光明亮即可，采光采用防水性的日光灯或者防水灯，然后就是排气，是卫生间比较重要的功能，如果不排气大家知道卫生间解手不排气肯定很难闻，还有阴雨天，像现在收房属于是秋冬季常常是阴雨连满，普遍认为阴雨天装修没有采取相应的保护措施会对家装质量产生影响，阴雨季时关键就是防潮，只要注意这一点就会消除雨天施工的种种不利，有几项工程最好避开阴雨天施工，购买的材料，因为阴雨天空气适度大，一些容易吸水的材料日木板目前木材、板材、石膏板在阴雨天处理不当就容易受潮，有的容易产生霉变，并且在板材做成木龙骨，容易产生裂变，变形，就影响其他的装饰质量，例如用板材做龙骨的石膏板吊顶，由于板材的收缩比石膏板大，就会导致石膏板开裂，影响装修质量，所以购买材料的时候，比如购买板材木材注意要避开阴雨天，你阴雨天买了在路上要注意防水。另外对于油漆，尽量不要安排在下雨天刷，因为木制品容易凝结成水蒸气，使木制品表面浑浊不清，会导致色彩不均匀，另外虽然阴雨天对墙面乳胶漆影响不大，应注意适当留一下墙面干燥的时间，一般来讲正常间隔两小时左右，所以这个地方我不多说，搞家装的时候油漆在阴雨天干脆不要刷了。

第四个就是铺木地板，木地板一般情况下你不要在雨天去铺，无论是铺实木地板或者强化地板都不要再阴雨天施工，因为阴雨天水份蒸发慢，干得慢，容易出现返潮的现象，特别是一楼。在空气适度不是很大的阴雨天，是可以铺实木地板的，但检查地板含水率是非常重要的，一般木地板可以达到要求，但实木地板必须检查，否则开空调的时候，缝隙就会变大。

第五个就是电路改造，阴雨天的时候电路改造要非常注意，不能将多线直接埋在墙壁的地板地面，特别是在阳台和容易被雨淋的地方要注意裸露线的处理，以防止电路受潮短路，发生安全问题。我从比较保守的角度，大家想要一个家装效果好的情况最好阴雨天不要做这些工作。另外我从我个人的体会，我建议对装修的施工单位的这种时间要求不宜太短，太短了工序做不到位，最后出现问题吃亏的还是你，雨天在赶，潮湿的时候也在赶，时间达到了你的要求，他们最后的效果损失是你吃亏，还有找设计单位，天上没有掉馅饼的，一般都是说免费设计给你装修，这种情况下你相信不相信，这个斟酌一下，按正常的情况我建议你们不要相信，即便是有这种事情你们也不要相信，除非是你的熟人很好的朋友，你们关系比较好他给你设计，可能是人情关系，还有一种情况他给你设计就是仅仅画cad或者相应的软件他使用得来，实际上他没有经过专门的装饰装修培训的，就是把他别人的东西给你搬过来，拼凑起来。但是因为设计师有设计师的风格，各种风格拼凑起来实际上效果是不行的，所以它的风格不一样，没有经过培训的设计的成本很低，他只有把别人的东西这样取一点，那样取一点，所以就不行。

提问1：（纸条）

兰国华：刚才有一个朋友提关于窗子和墙体交接的地方怎么样处理，怎么样剥开看有没有墙体材料，这样，你剥的面积，就是剥的竖条条不要剥得太短，我刚才说了，因为你装修的时候还是要剥了全部打过，因为这个胶打的质量很差，不能满足你的效果，所以建议你要么就是撕开一点，最少要撕十多公分长，撕下来看，就是每个窗子你斗争去撕一下，这样才能检查到问题，有的检查这个点它是按规定做的，但是另外一个点就不一定按规矩做。

提问2：现在我们住的房子出现一些问题，比如卫生间洗了澡，每一天都要所以现在验收一个新空房子是不是带水平尺？

兰国华：带卷尺水平尺都可以，水平尺主要检查门窗的水平度，地面、卫生和厨房的高差可以用卷尺看一下，三公分、五公分上面都可以看得到的。

提问3：我有一些问题，因为我们9月30号的楼盘交房，碰到很具体的问题，就是我们这个楼盘在成都市也是一个很有名的楼盘，开发商也是非常有名的大盘开发商，物管公司被评为金牌物管，但是遇到问题他没有竣工备案表。

兰国华：他没有这个可能是房产证没有拿到。

提问3：我们被安排最后一天去收房，我要求他出具备案表，他就拿一栋楼的给我看，上面只有四个章，就是开发商谁？设计院是谁？施工建筑单位是谁？最后一个就是监理公司，就没有第五个章，我说这个不能算，他给我辩论，就是我们合同上定了的，只要工程有竣工报告就可以，后来我说不行，这个有国家规定的，《居周刊》登了的，国务院第279号发布的要搞备案表，就不知道这是哪一年发布的，因为这个我还没有收，他说15号以后我们再来协商收房的问题，这是一个问题。另外一个1号我来听课，去年成都市建委也出台了一个必须要办竣工备案表，我也不知道建委的文件的名称，就这两个问题因为涉及到10月15号我还要去和开发商面对。另外一个就是房屋有一个实测报告，因为我没有收，我就没有拿实测报告，他讲现在有一个实测报告，但是实测报告是哪个测的现在我们也不知道，所以这三个问题请兰工程师先回答这三个问题。

兰国华：你说的这两个文件，国务院第279号文件应该在两年前发布了，具体的时间我也记不清楚了，你可以上四川建设网查，这两个文件你都可以上这个网查。第三个问题房屋面积实测是这样的，分户验收是由建设单位组织、监理单位、物管单位、设计单位还有施工单位参加，除了质检站不参加，还有地质勘察单位不参加，五方责任主体刚才说了四个，最后一个是地质勘察单位签字，因为他在竣工验收报告签字的原因就是这个房子建在这个地基上是安全的。

提问3：只有四方主体签字。另外就是房屋的实测面积，因为我不知道测出来准确不准备？

兰国华：刚才我回答的坚决但是实测是分户验收的实测，至于建筑面积的实测由房管部门组织，房管部门专门测这个房子的建筑面积够不够，套内面积、公摊面积由他来测，测了以后你才能拿房产证，所以你备案表要拿到，拿到以后还要经过专门的房产管理部门来测，才能拿房产证。

提问：现在的问题是这样的，物管公司讲你们每家每户的房屋面积是测出来的的，我不知道这个测是不是你所讲的房管部门测？

兰国华：房管部门测，这是国家承认的。

提问3：就是不是房管部门测的就不具有法律效力？对不对？

兰国华：对。但是具有相关资质的单位也可以，比如另外找一个建筑师测了一个数据以后，可以找房管部门协商，让他重测，只有他出具的数据才有法律效力。

提问3：另外关于合同的约定，他不具备竣工验收备案，本来是他违约，现在房产商是这样，为了逃避他违约责任，他没有竣工表的情况下让我们匆匆忙忙收房，我要求他当时出具自来水管网的卫生检验书和消防合格证等等。卫生消毒的管网，我在想：我们不知道这个管网这个水给我们吃了对我们身体有没有害？但是他现在都没有，15号以后我不知道他这些东西搞好没有？就存在我怎样去和他进行协调？

兰国华：刚才我说了，消防验收意见书这是必须的，因为没有消防验收意见书的话，你住进去是不安全的。第二个观点自来水消毒的事情他必须要具备，你可以在建设网可以查得到，点国家饮用水检验标准，你也可以查出来，你要谈的话就把这个打印出来，把资料拿给他，他必须要具备这个手续，不然的话就违法交房。

提问3：那天我提出来他就把我带到办公室，其他人都收了，那些邻居就不断埋怨说什么都没有弄好就来收房，我就提出这些问题，他说15号来，我想15号我去的时候全部问题解决了就不存在，但是15号以后他要办这些手续的话？

兰国华：像这种情况你在和开发商协调不能解决的情况下，你可以通过投诉到建委，上次一代天骄就是业主非常团结，他集中到建委反应，成都市建委把他以前验收的东西都推翻了，进行重新验收。所以我刚才开始讲的时候就是很多开发商并没有把很多手续办齐就让你签字、交房、验房。这个情况我说实在的，大家工作都很忙，有时间的如果你按正常程序不交钱，不收它的房子的话是你的权利，但是你综合考虑你的因素，你很忙，你没有精力给你打官司扯皮的话，我就给你钱，但是我就在收房书上写清楚：由于开发商手续未完，房屋质量我不清楚的情况下开发商要求我收房，所以今后有任何问题我就保留找开发商的权利，注明这些以后以后有什么问题你就可以找开发商。

提问3：但是签字的东西是他保存的？

兰国华：你可以复印一份，最好原件你留着，或者你写两份原件，这样这样来保护自己的权利。

提问3：还有一点今天来听的人比一号的多得多，说明很多人买了房子都有问题，我补充一下，30号收房的程序是首先验证你的身份，第二步就是交钱，所有物管费全部交完，第三步签入户公约，第四步就是你把所有的手续办完了，他才是验房，我在想这种程序安排实际上是大大损害业主的利益。对不对？

兰国华：对的。

提问3：我就想今后假如有些朋友遇到我们这个情况就要坚持无论如何先让他把所有手续拿来，因为29号我也去了，要求他拿东西的时候，他就说夹在你合页的资料里全部齐了，全部齐的是什么呢？全部是复印件，没有备案表也没有其他的什么文件。我要讲的就是这些。

兰国华：我提醒你们收房的时候，如果不急于住进去，而且还有时间的话，就按正常的程序走，为什么这样说呢？因为有可能发生我刚才讲的质量问题，比如说高差的问题，还有防水的问题这些。因为你不急于收房你没有签字交房，物管费就不会给你算，如果你急于住进去就要和开发商协调，因为你一旦签字就意味着你要开始交物管费，如果你没有签字你就可以不交物管费。就这样。

提问3：物管费也是首先是确认了业主身份以后，物管费几个月全部是收完了的？

兰国华：所以我刚才说你不签字就不交。

提问3：就涉及到这个责任，比如有一个期限，15天或者一个月，这个问题怎么解决？

兰国华：质量的问题没有解决你可以不去收房，责任在他，如果它的质量问题给你解决完了你不去收房是你的问题。

提问4：请问一下你说的入户们的问题，这个入户门国家建委有没有问题高层建筑非得要防火门。

兰国华：国家规定是这样的，在《高层建筑防火规范》里面。

提问4：有没有其他什么叫法呢？

兰国华：你就在网上写一个建筑房屋规范就可以查出来。

提问4：你刚才说的验收房有问题，你后面讲的哈多问题，实际开发商在签订购房合同和补充协议的时候就已经把你约束了，他购房的补充协议里面实际就是说你验房不验房，如果我的房子出现瑕疵，有问题，你还是照样还签字收房，他是有办法约束你的，因为我已经看过好多回了，已经把你约束了，不管你验不验房，照样要签字验收房子，至于以后出了问题他可以说我们共同选择以下几条解决，正规合同就是建设部的合同说的比如我们可以选择下面第一种、第二种方法解决，但是他选择都是站在他那一方的利益来选择，他就是不能退房，该修的我们修，该补的我，你要选择不签字或者退房是不可能的事情，开发商把这些情况都想到了的，我们是个体，他是一个团队，你不可能一个人对一个团队来解决问题，你就是打官司也好，找开发商也好，我们这么多群体不可能团结一致和他做斗争，一般原则先验房后收房我再签字，发现问题一般就是说大家先坐下来再协商，后投诉，一般就是这样，但是开发商的合同把你约束就把你约束成这样了，你不签字也非得签字来收这个房子，我也是这样人为的。

兰国华：你说的可能个别是这样，另外我想补充一个观点，你说的签合同的时候，作为业主你想买他的房子，你没有坚持原则，错方在你自己，但是签了以后是不是瑕疵就是质量问题，一般勾缝开裂不影响大的叫瑕疵，但是严重影响我使用功能就是叫质量问题和质量事故，我们建筑业对质量的鉴定有几种说法，一个叫质量问题就是小问题，一个是质量事故，比如质量重大、特大事故，这是一个档次比一个档次高，瑕疵是最轻微的，一旦是质量问题、质量事故了，这个合同就约束不了他，就要用国家法律法规，关键是你要把这个质量问题是属于事故还是瑕疵，你把它认定界定清楚就可以了。

提问4：现在有一些楼盘有一个新的写法就是叫住宅和公寓的区别，有一种说法在一年365天，在某一个时段，比如一个节气，比如日照，客厅和主卧达不到某一个日照时间的时候就算公寓，不算住宅？

兰国华：有这个说法，有些采光达不到要求，他要想修房子的密度比较大，又想多修一点，就按这种方式来处理。

提问4：下面有一点说明，就是采光达不到，其他都达不到的，就是一年的某一个节气，日照达不到好多小时的时候称为公寓，这个是不是有这种说法？

兰国华：有这个说法。

提问4：那公寓和住宅是没有区别的？

兰国华：名字上是有区别，他是规避规范，在采光达不到要求的擦边球。

主持人：这不是开发商想出来的，这是规定的？

兰国华：对，达不到这个要求的就是公寓，公寓的采光要求比较低，而住户的要求比较高，他就打擦边球。

提问4：这个在使用年限和其他证书上面有没有区别，比如有些公寓，有的是按商用房收费，还有的一般住宅是70年，一般公寓要求是40年？我看公寓的合同也是70年？好象文字上也没有什么区别？

兰国华：这个只是利用规范打擦边球。

提问3：我还有一个问题，清水房的防水也是要求一米八？

兰国华：肯定。按的话三公分五公分就行了，做防水要做到一米八高。