时间：2007年10月4日上午10：30—12：00

地点：二手房市场二楼电子大屏处

主题：80后置业指导

主讲人：《成都楼市》编辑   王海啸

 

主持人：各位尊敬的购房者朋友，欢迎大家冒雨参加此次的房地产交易会，我们市民房产学校一直是我们春秋两季交流会优秀的保留项目，它除了在交易会举行，我们每月中旬都展开这样一类的房地产知识讲座。我们今天讲座的内容是关于80后，也就是说年轻人如何置业、如何购房的这方面的内容讲的，我们今天有幸请到《成都楼市》的编辑王海啸先生，请大家欢迎。
   

王海啸：我做一下自我介绍，我是《成都楼市》的策划编辑王海啸，很高兴能有和大家交流购房问题的这么一个机会，今天我讲的是关于年轻人购房，因为我想今天购房的主体主要是年轻人，我想今天在座的也许不在这个范畴之内，但是我想你们也是帮自己的孩子购房的，我想对于今后购房的人群就是80后，需要稳定住所的人群。今天我就讲从宏观的，包括政策、银行、市场等各方面给大家分析一下目前购房置业中间出现的一些情况。还有将从微观方面，微观包括个人，关于年轻人应该怎样选择一种健康的置业观，怎样避免在置业出现不必要的浪费和走弯路的情况。
   

大家现在知道房价是大家比较关心的问题，因为房价涨得很快，据我来看，一年至少一千块，但是一千块也属于比较保守的说法，根据我个人的切身经历来说，去年我在西门上买了一处房子，去年买的时候是五千块钱，当时我买房子的时候，今天我为什么讲年轻人置业，因为我买房子的时候，也不是出于我对房地产有多了解，而是因为我的家庭，我的朋友，我的各种因素，也就是说各种社会上的因素推动了我来买这套房子，并不是说我觉得房价要涨多高，我觉得他要升值，并不是这样的，而是出于我实际需求产生的。因为当时出于我个人来说我并不是特别愿意买房子，觉得房价太高了，太贵了，不划算。对于年轻人来说，一套房子的经济负担是相当沉重的，去年买的时候是五千一平米，今年我问的时候，新房子已经卖完了，二手房说今年可以卖到七千块钱，我既高兴又无奈，高兴的是房子升值了，但是无奈的是这套房子是我自己住的，不会卖出去，即使涨了也跟我没有关系。
   

今天我讲房地产涉及到宏观经济的主要组成部分。那么从目前我国的房地产发展的现状来看呢，因为大家也知道央行在前几天才公布了新的利率政策，对于二手房贷款，提高了贷款首付额以及利率也做了相应的提高，给出了大家明确的信号，在目前我们宏观经济发展态势比较好的情况下，房地产过快的发展对宏观经济发展来说是一种隐患，央行为了控制隐患，争取把风险降到最低，它现在正在跟房地产较劲。为什么这样说呢？大家知道在近半年的时间以来，央行在利率方面作出了诸多的调整，这个调整从市场的反应来看没有达到央行所期望的宏观调控的效果。我们现在来分析一下央行在将来的做法，我们现在从最可能的情况还是如果说房地产市场不能发展，不能得到有效的控制，过热的情况不能得到缓解的话，央行还将继续从利率方面，或者从其他的手段调控房价，从明显的就是说你如果要贷款买房的话，你就要小心的了，如果你自住的话还好，如果要投资的话，央行在投资和自住做了明确的区分，如果是自住的话利率是非常高低的，如果第一套的利率水平是6%，第二套的利率水平是8%，就是在买第二套的时候你要多还钱了。
   

另外央行对开发商做了严格的控制，这个也就是说央行现在已经下了大决心要控制房地产市场发展的速度。更确切地说是控制房价上涨的速度。其实房价上涨的因素有很多，像大家可能都知道从1997年开始我们实行了商品房制度，大家住房实现了市场化，在市场化过程中迄今为止只有10年时间，10年对于一个国家来说要实现城市原有市民的住房商品化，这个10年时间是不够的，比如很多居民因为10年前分到的房子都是很老的，他们也有新的住房需求，这就是房地产供不应求的原因，其次我们国家在提倡城市化进程，意味着大量的人口涌入城市，城市化进程也造成了购房者集体的加速膨胀，正因为购房者群体的增长造成了市场产生供不应求的状况，这也是目前为什么房价上涨过快的原因，可以说房价上涨主要的原因也在于购房群体的过于庞大，除了主体需要的刚性需求庞大以外，还有就是房地产现在成为中国财富集中的新的手段。大家知道在1997年成都置信还只是一家很小的开发公司，但是今年2007年置信集团已经发展成横跨四各行业的集团，他们怎么发展起来的？他们那么多的资产规模第一桶金是从哪里挖出来的，是从房地产，而且现在的置信集团还不是当初的置信集团，当初的置信集团因为股权问题进行了分化，分出了四个公司，现在的置信集团只是其中一个子公司，大家可以想象几年时间置信集团通过房地产获得多大的利益，这些利益都是来自于购房者，先现在除了房地产企业这个利益最大的获得者之外，还有因为房价上涨而出现的炒房团，准确说是固定资产投资者，这一部分大多数表现的都是个人投资行为。在沿海以及最著名的就是温州炒房，因为他们家庭财产比较多，流动资金比较多，他们投资的时候无法选择股票、资金，他们觉得不放心，他们还是比较喜欢房地产等固定资产这一类，在他们眼里看来比较这是稳定和保值的东西。像温州炒房团这种在成都也出现过一次，但是后来因为政府关注的原因他们悄悄撤退了。但是最近我觉得近半年来成都炒房的现象有所回潮，成都本地也有，但是跟外地人比起来是小巫见大巫，成都人一般买两三套，外地人不一样，他就买十套，像这种大手笔的炒房对房价的刺激是相当明显的。那么除了客观上的需求我们说说主观的因素，在中国传统有一句非常著名的话就是齐家治国平天下，像我这样的年轻男孩子来说，基本上是人生基本的做事准则，“齐家”首先要有家，注定了房子是很多人的一个起点，至少在中国是这样。房子对于很多人来说就相当于他们人生的第一步，而且由于现在房价过帐过快，造成了很多人可能未来两三年或者三四年之后才实现的第一步提前进行，就是恐慌性提前消费，以我来说，包括资产，包括工作状况包括家庭各个原因，像我这样的年轻人在三年后置业才能比较合理的水平，因为那时候你工作比较稳定，有了一定的经济收入和基础，你对自己的未来发展方向比较稳定，这样的情况下你购房置业才能最科学和合理的时候，正是因为房价等诸多因素促使我购房提前了三年，也就是说除了我刚才提到的各种庞大的刚性需求，还有各种恐慌性需求将未来几年的住房消费提到了现在，这也可以解释说为什么房价会居高不下。
   

接下来我说说房价能不能降。很多人都希望房价保持平稳或者降一点，在我看来未来几年房价可能还会涨，因为住房现在已经实行了市场化，市场化有市场的准则，由市场的手段调节的，央行提高利率也是分期的，就是说你第一套放和炒房做了区分，央行承认你自住需求的置业，但是现在市场还是处于供不应求的现象，也就是说房价在今后的两年之内不会跌，就算央行在对二手房交易进行更为严厉的措施，房价是不会跌的，当然这个房价指的是新房，刚才说了央行对二手房进行了严厉的措施，意味着你以后投资置业和炒房的，你以后要小心了，你如二千元快的新房，你只付30%利率是6%，30%是差不多十万块钱，但是华润二十四二手房的话，这个价格远远高了，我估算一下，大概在4500元左右的二手房，因为二手房交易还包含比新房更多的税，还包括中介费等等，从成本上讲4500到5000左右的可以和新房一样，如果你只是出不进入转让这个环节当然不会遇到这个问题。如果大家如果想投资的话要谨慎一点，因为现在很多人像我都是贷款买房，因为央行对于贷款确实太苛刻了，因为第一套放你可以享受银行标准利率85%的优惠，他们在第二套房银行是按110%收取你的利率，也就是说不光没有给你优惠，还增加了10个百分点，这个10个百分点不能小看，就按5%的利率算的话都是很不得了的数，利率增长确实不能小瞧，因为我不是学银行专业的，但是我大概知道这个利率感觉很恐怖。
   

现在我给大家说的就是购房存在一种比较普遍的就是个人攀比，如果我周边的人都买房了我没有买房我心里肯定很不舒服，有可能我打肿脸充胖子，也要贷款买房子，因为大家买房你不买房就显得你落后了，不够档次，这个情况也有，综合几点因素大家知道新房价格会涨，二手房市场不好说，因为这中间存在的变数太多，现在大家感觉不到，因为现在很多政策，很多细则没有落实下来，一时半会大家察觉不到变化，但是政策一般是慢慢的，一般政策会颁布一年或者半年才会逐渐显示它的效果。
   

我再给大家讲讲成都市住房供给，大家知道成都市在未来四年内将以东部城区作为主要发展方向，大家知道最近城东的房子炒的特别火，像建设路、万年场，包括三环路，它的上涨速度在全国是居最高的，像龙湖三千里是卖得特别火的，因为城东相对于成都市来说有非常大的发展空间，在二环以外有庞大的可供再开发的土地，闲置的土地，对于成都新一轮的住房供给来说，成都市的指导思想就是大力发展城东区，将城市向东发展，因为在西面和南面已经不需要他们引导了，因为西南都比较成熟了，但是相对于东面来说东面是比较缺失的地方，东面已经发展到三环，大家可以看一下，东面它的生活配套、教育配套，包括住宅都是很老旧的，都是等待开发的，对于城东置业的人来说只能说前期置业的人他们赶上了好时间。如果你买了房以后再想在城东置业的人还要考虑一个问题，现在城东的房价很高，他不亚于西面和南面，但是城东的城市发展在未来几年内你的居住环境得不到有效改善，和城西城南比还有巨大的差距，因为这个城市生活水平的提升需要时间来完善的，这不是说你开几家家乐福和其他大卖场就能解决的，有很多是光卖场不能解决的。所以在城东这种比较热的情况下大家可以把眼光放在城西和城南，城东为什么这么热？因为城东现在有很多知名的开发商在开发房子，他们卖的房价都不低，因为他们包含了很多产品的附加值在里面，那么品牌开发的房价不低，周边的开发商也是望风涨价，他们也只比主名开发商低一点点，所以造成城东房价比较高，相对于城西、城南来说，交通、医疗各方面来说他们还是有一定差距，因为他卖的是预期，从长远来看城东发展绝对比城西好，比城南谈不上好，因为城南一直是政府大力扶持的地方，而且居住的人群的消费能力比较强，这也决定了城南在成都的居住地位是不可动摇的。对于年轻人来说，年轻人可能喜欢更加现代、生活跟家方便，更加富有时代感的区域，那么城东就是一个比较好的选择，因为城东是属于新时代的、大规模集中开发，那么在这个时候集中开发的时候，在开发理念、在物业形态、物业类型、包括道路、交通还有各方面的设计、规划上面他们都是采用新时代的标准，大家可以知道新时代的标准可能这个概念比较模糊，但是大家可以参考一下九十年代的住宅和现在新建的住宅大家知道每个年代对住房的标准不一样的，随着时代进步住房标准是不断提高的。给你两套房子，一个是九十年代，一个是200年的，抛开年代的问题，新时代的房子在户型设计上，在产品设计上，包括小区空间营造，包括生活配套方面他都比老房子更加人性化，更加科学。
   

那么现在我就给大家讲一下年轻人置业，因为我看现在置业的主要是年轻人为主，我也是年轻人，所以我比较多关心年轻人，现在很多年轻人置业主要是一个人到两个人的需要，很多人抱着一步到位的想法，比如我一下子买二室一厅、三室一厅，就把自己定在这里以后就不改了，其实这样的想法我认为在市场经济条件下不适用的。因为对于年轻人来讲现在的社会复杂多变，这个路是一步一步地走，你不要奢望一步到位，不一定你的位置站得很准的位子，你今天看来位置占的很准，十年以后不一定就准了，所以我强烈推荐根据自己的需求买一室一厅，40平、50平、60平就够了，如果你有买90平的支付能力，我建议你把剩下的钱拿来投资，这个挣钱不容易，钱生钱很容易而且对于自己住房来讲，就算你房价涨了，你不可能卖掉了，就算你自住房涨到十万、百万，可能说周边的新房比你房价更高，自住房再涨多高，对你生活毫无关系，因为你自住不卖的，只有当你穷得实在不行了，或者资金出现了大问题了，这个帐面收益才能转化为现金收益，因为你自己住的房子再升到天价你也不能卖，年轻人买房一室一厅就够了，如果说家长来了怎么办？很好办啊，沙发床啊，比如家长到你家里来的话，也不是长远住，最多住一两个月，那就是在客厅摆一个沙发床睡一下客厅，有什么不方便呢？为什么把多余的钱，可以生钱的钱拿来买房子呢？因为现在年轻人上班也比较忙，工作时间比较多，在家里呆的时间也不长，基本上就是下班回来睡觉，然后在客厅呆一下，如果买两室一厅的话，有一间房就浪费了，这完全是对于你自己劳动力的浪费，因为这个房价这么高，多一间房这个钱也可以拿来投入，而且年轻人买一套房也不容易，很多是自己父母给的，所以你们消费的时候要保持理智，自己够住就行，不要奢望大的，现在房价压力也大，现在自己付清一套房价的人也比较少，像我同学之间没有人能全款付清，仅仅首付也很难，这样的情况下你也没有必要一步到位，而且对于年轻人来说，以后的路很长，有可能你在这个公司工作几年以后你会选择到起来地区发展，在选择户型方面你选择实用一点的户型，小户型更好卖，更容易转让，这一点很多卖过房子的人很清楚，小户型因为现在房价很高，大房子很贵，便宜的东西买的人更多。
   

对于年轻人来讲什么地方买房子更加合适呢？年轻人第一个你不能贪图享受，不能企求自己买一个花园别墅，买一个人间天堂，你要买一个离你工作比较近的地方，离医疗设施、生活配套很近的地方，你不要买在生态区、天远地远的地方，对于年轻人来说享受是一个过错，像成都这个区域主要集中在交通干线上，其实像地铁房之前炒得很热，我不是特别推荐，像成都的地铁一号线是2010年正式通车，你2007年买房的话，你基本上2009年底有可能住进去，你还要将近两三年的时候没有地铁，没有地铁你住华阳，你上班在市区怎么办？你赶公车你每天早上很早就要走，而且地铁是网络性的交通工具，在地铁没有形成网络之前对城市交通改善能力有限，这也是在城市发展中得到印证的，光有一号线是不行的，还有二号线所以他带来便利是丢钱，那么对于地铁房子的炒作大家要谨慎一点，比如坐地铁从华阳到天府广场很方便，但是坐到其他地方还是要换车，你还是要享受拥挤的城市交通，如果你工作地点并不在地铁一号线沿线的，如果你在二号线、三号线沿线，那么你还等四年十年才能享受到地铁的便利。
   

因为有了地铁概念，开发商把房价提高了，相对于其他房子来说房价更贵，所以对于年轻人来说，地铁对你来说还是早了，或许在十年以后你通过自己的努力可以买第二套房了，当然我说得并不是一步到位，我现在讲的是没有人可以说是固定一辈子住在一个地方，换居所现在已经成了我们当代社会的一个主流。因为房子会老，自己的钱可以赚得更多，赚得更多除了改善日常生活以后就想住得更好，住得更好那么你肯定要换居所，也就是说一步到位的思想是错的，你不可能在一个房子里面住十年、二十年，现在是市场化，你用多余的钱拿去投资，说不定十年以后你投资的钱就可以拿来买另一套好的房子了。其实对于个人住房我要提醒大家一下，比如按揭的第一套房，在负债的情况下，也就是说你没有还完贷款的情况下，你个人不能随意处置的，你只有在还完银行贷款的情况下你才能处置自己的房子，你才能卖出这套房。
   

现在我给大家讲一下最近未来一年内成都新房出来比较多，发展得比较好的几个潜力的区域，其中我分方向讲，从城北，城北在成都人的传统观念中是一种比较差的地方，但是从最近几年的发展来看，城北有了进一步改善的情况，包括沙河园、北新干道各种配套工程的完善，城北的房价也是成都最低的，对于经济能力有限的年轻人，你迫切需要自住房，比如你要结婚，没有什么特别大的需求在城北买房是比较划算的，尤其像驷马桥片区，他是未来成都城北发展重点区域，虽然现在很荒凉，但是老房子都拆了，现在正在修新房子，这个和城东是一个概念，但是由于成都人传统观念的原因，城北一直被成都人抛之脑后，觉得置业不在城北，但是由于市场化的需求，城北作为被遗忘的区域自然被拾起来了，政府对驷马桥片区的改善是花了很多功夫和心思的，像蓝光、金科等很多品牌已经在那里开发了很多项目，现在可以说城北的发展是很好的，城北是推荐给那些经济能力有限的，如果你自己能力有限，又迫切需要住房的话可以考虑在城北买一套房子，因为它的交通、环境改善了，像城北以前一些对居住环境不利的因素在未来几年也会得到改善，比如火车站，现在成都市东部将新修一个火车站，就是减少人流量，不利因素就会减少很多，包括荷花此市场这些，像这些大中型市场要么改造，要么往外拆。为什么现在富森美家居在三环外建的市场生意更火爆，因为他们的交通很方便，出城通过三环可以大道他们，他们有庞大的停车区域，他们的物业费更低，他们的经营成本更低，就觉得它的价格更低的，大家更喜欢价格更低的东西，规模效益更明显。因为批发类的这一类市场不适合在城市市区内，刚才我说了成本是很重要的问题。城北就是驷马桥大家可以关注一下。
   

我们向东，东面就是建设路，建设路现在价格比较高，也是成都比较成熟的区域，而且现在几家开发商做出的产品也很不错，但是对于万科的产品我保留意见，因为它的价格很高，有一些户型对年轻人来说并不是特别适合，他投机取巧的比较多一些，对实际居住需求并不是关注很多，我们有一句话说：万科外面的电梯公寓是给里面的别墅挡风吃灰的，因为别墅才是他们建筑项目的精华所在，龙湖地产在成都做了三个项目，一个是在九眼桥那个叫晶蓝半岛，他们就做得很好，无论从价格上还是从产品的销售，他开盘价4600，到后来一直维持比较稳定的价格，作为龙湖在成都的第一个项目我觉得它做得很成功，把龙湖的品牌融入到成都本土，晶蓝半岛当时4600的价格我们都觉得很震撼，我们觉得5500完全都可以卖，但是他只开出4600，就可以看出龙湖地产，从它的龙湖三千里、龙湖清波、晶蓝半岛这三个项目看开发商的确花了很多功夫，在我觉得成都的置信、龙湖是做得最好的，他对购房者的关怀是最多的，相对于蓝光、万科、中海等等这一类的房产我觉得他们已经变成了另外一种，这一类已经变成了资本再升值的过程，完全把它过程化了。
 

那么城东就是建设路，城西这边覆盖的区域比较多，城西现在发展的方向也比较多，虽然市政府把大力花了城东的方向，但是由于城西延续下来良好发展态势，造成了他处于多点开花了的局面，像茶店子、营门口那边，羊西线那边，羊西线和茶店子是以后重点的区域，因为这两个区域是成都比较老、比较成熟的区域，生活氛围是其他区域没有的，因为我小的时候对羊西线那边很熟悉，像羊西线那边经常有几个项目大家可以注意一下，一个是华宇的锦城名都，华宇也是重庆的房地产，他在重庆号称排行第一，比龙湖还在第一，实际上称第一的并不是房子第一，他是说资产规模第一。但是规模第一我提醒大家一个观点，你规模第一的人你做出来的东西并不一定是最好的，因为很多像规模第一的人已经走入了完全是赚钱的一种模式，他们现在就是在赚钱，就从他们规模第一的模式他们不断赚钱，如果不出重大问题的话，再长久下去他们一直是规模第一，但是他们做得房产不是第一，像蓝光我知道他的产品是最多的，东西南北什么地方你都能看到它的产品。但是它的产品来说有让人眼前一亮的地方很少，做得都是中规中矩，但是他也是按照品牌开发的理念来卖，你买了以后你觉得你住得还是差的，这是我跟很多老业主，包括蓝光、置信的老业主交流的时候提到，置信的业主一直对置信的产品比较满意，但是蓝光的老业主就不一定，因为他觉得周围会有比他更好的房子出现，但是置信就不一样，从最早的双楠，直到外双楠的置信丽都，再到置信丽都花园城，他就是一个例子，现在你和置信丽都花园城和诺丁山一眼就可以看出那个是好房子，哪个是差一点的，如果你想看两个开发商的实力这就是两个很典型的例子，两家开发商隔街做出来的产品差距很大，但是价格上差距不大。
   

城西一个是金沙遗址，金沙遗址大家很熟，那么在金沙片区的居住我觉得很错，因为他是纯居住的区域伴有少量的商业，从配套上讲它的交通很方便，从东西走到清江西路，南北走到青羊大道，因为我看了公交站，从金沙你到成都的任何一个区域坐公交车都是非常方便的，当然对年轻人来讲你对居住环境有一定的要求，那么你在金沙光华购房的话会比较好，现在换工作是一件很平常的事情，你就要决定你的买房子一定要处于交通比较便捷的地方，你以后选其他工作的时候住房不会给你造成困扰，因为大家知道成都的交通在上下班时候越来越阻塞，包括你打的也很难打得到，也就是说你考虑购房的时候考虑尽量少换乘车，我给大家说的就是注重交通的同时你不要选择特过于闹市区，因为我觉得年轻人来讲，可能很多人喜欢住闹市区，喜欢买大的商业广场的小户型，但是我要提醒大家一点大商业广场小户型居住是很恼火的，因为像烧烤店、餐饮娱乐营业比较晚，而且现在住房隔音条件不是特别好，在营业特别晚的情况下你住在这样的房子里你可能会受到很大程度的骚扰，你可能觉得住在这里买东西、吃、玩都很方便，但是你记住你一周五天上班的话你五天睡觉都成问题，这样长久下去，很多城市现代的精神疾病就是由于休息不好、压力紧张带来的。如果你住在这样的地方，工作再繁忙一点，你心力再劳累一点，和可能会给你带来心理上的疾病，比如焦虑症之类的，所以商业区的小户型不适合长期居住，一般可以看出来像大广场的小户型一般做商业酒店，现在很多人买了小户型住进去出了一段时间就要换，实在是住不下去，因为我刚才说的你吃、你玩都是很表面的现象，对你的生活来讲并不是决定因素，你在成都市区你在哪里不能吃、不能玩，所以你一定要避免买那种大商场的小户型。
   

刚才讲到在城西置业选交通的问题，还有就是住房的时候不要住得太低，现在都是电梯公寓，不要住太低的原因就是低了现在城市噪音也多，比较大，最好来说要买11层楼以上，11层以上无论粉尘、无论噪音对于居住环境来说都是有良好的改善状态，至少是11楼以上。因为11楼以下粉尘污染比较严重，城市噪音、生活噪音比较厉害，如果你买11楼以下的话，可能你住进去不会觉得太怎么样，但是很多时候居住方面的不利因素是长期的过程，是一个量变到质变的过程，很多人觉得一些小瑕疵没有什么，可以忍一忍，但是住了五年十年，因为厕所长期不通风会带来怎么样的后果都是比较严重的问题，明厨明卫是一个很重要的问题，卫生间的窗户是很重要的，一个是空气流通，一个是排除湿气，因为在封闭环境中容易滋生各种小虫子，细菌滋生的情况也会有，所以大家记住买房的时候明厨明卫是很重要的，还有生活阳台比观景阳台重要，一个好的生活阳台绝对好过观景阳台，年轻人是没有实力享受生活的，像刚上班的年轻人，无论加班、跑腿都是年轻人干，你观景的时候比较少，对于户型来说你需要一个比较好的生活阳台，不需要好的观景阳台。
   

还有强调一下关于房屋的改造问题，因为很多房地产开发商搞这样一个形式，像万科就是，他设计一个比较大的阳台，他说这个阳台你可以封起来就成了另一个房子，其实这是它的销售技巧，因为他售价都比较高低你虽然表面上看起来你占了便宜，实际上你折算下来并没有占便宜，但是对于观景阳台的封闭，很重要的问题就是会影响你的采光和房屋结构，对一个最初以两室一厅来设计的房子来说，如果观景阳台一个、两个，封了以后成了四室一厅，因为我看了万科的一套房子，我看了可以分出七个住人的房间，他前面有一个入户花园，七个房间可以做成小型的酒店公寓，而且中间有一个大家共用的大堂，我觉得这个房子很不好，我觉得家里人自己住你需要那么多房间干什么，现在不是说一家有七八个兄弟，现在都是独生子女，三室一厅就能解决问题了，所以那么多房间没有用，所以他们给你说观景阳台可以封，你需要考虑这个划算不花三。观景阳台封了以后对你整个房间的有没有影响，他会不会造成你过道一类的结构，这都是大家需要注意的问题，我知道很多开发商现在都喜欢做观景阳台可以封的宣传，这个能不能封不是从技术上，是从政策上，因为成都市对城市外立面建设有标准和要求的，有些阳台设计出来的时候就明确规定你不能封的，你封的话属于违章建筑，轻的要交罚款，重的要拆掉，所以开发商给你讲你可以封的时候，到最后产生问题的时候你不负责，因为跟他没有关系，产生问题是你自己负责，就像他说你可以杀人，但是杀了人谁来负责，他不承担法律效力。
   

而且只要没有落到合同条款上的东西都是不可信的，80%以上都是会失约的，而且我给大家讲典型的楼盘叫欧城，因为开发商首先有三方主体，一个是开发商，取得开发资质的开发商，一个是代理方，还有一个是建筑承包商，这三者结合起来开发出一个楼盘，在这个情况下出现问题最多的就是代理商方面，因为开发商给他定的指标的，你必须完成多少销售任务，你得创造多少利润，他就必须通过各种手段来实现它的目标，那么代理商品在卖房的时候，他可能会透露出不确实的信息误导你买房，比如他很热情问你你买房做什么，你不经意间把你住房的需求，比如你需要两室一厅透露出去，然后他根据他们自己的产品给你进行改装，比如他只有一室一厅，他说没有关系，你可以隔一下就可以，他通过各种各样手段来达到满足你的要求，但是请你注意这个是临时产生的，而不是量身给你制作的，他是为了让你在购房合同签字而临时给你改造的。像我买房就遇到了，他说我那个房子完全可以隔，后来我看了不可能，隔了就是暗房，没有窗户，但是我当时是没有买两房的，但是我父母的意思就是想买两个大的，因为我父母当时透露出这个意思，他就这样说了，但是我觉得这个根本不可能隔，一隔就是暗室，造成很大的过道，但是当时我出于礼貌没有揭穿。像我当时购房中也遇到了很多，因为当时我对住房这方面也不是特别了解，像我这个条件比较明显，所以给大家讲一下我的经历，当时我们看房看到有一个篮球台和羽毛球台，现在篮球场还在，羽毛球室已经变成一个公共厕所，这个没有办法，这应该是代理商在销售过程中为了实现房子的销售耍的花招，因为公共厕所应该是市政的要求，开发商不可能拿钱修这个厕所，但是市政规划要求了，他明确表明了这个地方该有什么，那你就得必须有什么，不是说购房者给他签订了合同，你就给他闹，公共厕所作为公共权益的存在，它的开发商是知道的，只是说他在代理销售过程中存在一种欺骗行为，  当然他也给自己找了托词，但是这个厕所拆也不可能的，最多你拿着宣传资料规划蓝图找到他让他付相应的补偿，这个事情就完了。所以说开发商并不是愿意造成这种情况，而是代理商为了实现销售目的他会做一些手脚，还有承包商没有一个开发商愿意修出一个房子这样漏哪里漏的，但是在建筑承包的时候他们有一些内部交易比如回扣各种方面，造成了成本过低，选用了一修质量不好的材料，这也是很多人遇到的，遇到这种情况要么就是退房，要么就是整改，很多购房者不愿意退房，因为按合同退房是很吃亏的，只有进行整改，所以买房的时候会遇到或多或少的一些问题，买房不遇到问题是基本不可能的，那么如何规避这些问题呢？规避这些问题也很多办法，第一个还是从开发商来说，开发商是牵头人，从头到尾他都是要负责任的，就算是公共厕所解决不了，拆不掉他也是要负责任的，那么你选择房子的时候要选择更加有美誉度的开发商，但是中小开发商也很多，你怎么办？有办法，他给你承诺的东西你要他在合同细节上体现出来，没有写入合同上的东西他承诺的东西都是虚无缥渺的，都是不能实现的。第二、详细收集到他宣传资料，如果你要买这个房子，你要把所有宣传资料收集起来，因为现在国家出台相关，任何宣传资料上的一些配套设施条文都可以作为合同的附件。虽然开发商在上面写本解释权最终归开发商所有，但是这句话只是写出来看的，在法律上不具有法律效力的，因为这句话是和国家相关规定相抵触的，只是有些购房者不太了解，他觉得初次和开发上交流的时候，开发商说这个解释权归我们，就把购房者给忽悠了，实际上他没有法律效力的。还有一个就是大家在国防的时候选择房子的时候要注意有很多时候，大家进一个楼盘遇到最多的说法就是你们这个楼盘怎么这么贵？他会说我们这个楼盘品质好，规划怎么样怎么样，大家注意衡量一个房子品质好的条件是用材，因为规划设计我都不熟悉那个设计师是谁谁，不认识，但是确定一个房子品质如何，你看用材，第一门，什么门，防火门？钢质门？门是很重要的，因为很多开发商说是品牌钢质门，都是假的，什么是品牌？一个小品牌也是品牌，因为他有自己的注册商标就可以叫资质品牌。还有窗户，窗户是用什么牌子，哪个型号的，当然这个型号他详细报给你了，你就可以知道，你就可以查是多少价，是贵重还是便宜了，你就可以知道好不好。还有电器开关，电器开关也是大家比较常见的东西，比如他用什么牌子？西门子、松板的还是其他杂牌子，一般好的开发商在选这些东西的时候都会选比较好的东西，但是中小开发商就不会注意这些，如果说你要判断他是否好坏就可以从这些方面，还包括从涂料的选择，这各个方面从细节上体现品质，品质是从细节上做出来的，我说品质如果你是有钱人，你可以追求品质，但是你如果是买一般的，自住的，你不要苛求细节的，因为中小开发商不会追求细节的，他成本在那里，他能提供的只是一个购房选择，至于你选不选就是你的事。但是现在成都的开发商还没有重大的失信现象出现，当然有极个别的开发商，这个我就不提了，这个话不好说。只有及少数，他们也不是烂尾楼，只是说在销售手法上应该是不太公道这些问题，但是还没有出现住宅内烂尾或者捐款潜逃的现象，因为成都的房地产市场还是比较健康的，成都的房地产市场在全国一类的大中型城市中还是比较健康的绿色的环境，当然这个绿色正在逐渐变黄，说不定过几年变红了。
   

还有一个区分开发商最好的办法就是看开发商的资质，分四个等级，一级开发商属于最高等级，不受限制，可以开发任意的工程项目，包括大型的水利水电等等工程，当然这种开发商比较少，下面就是二三四级，四级是最低的，当然资质的评定是一年一评定，评定是根据开发商的资产和信誉的一些情况进行评定的。如果你的资产规模越大，你的等级越高，你的资产规模越小，你的等级越低。为什么给大家说这个？并不是说四级开发商的房子不能不买，但是有的开发商在某一段时间内没有取得政府的审查，像成都有两家不好的开发商在开发的时候没有通过开发资质的审核，怎么办呢他就采取其他的方式，公司更名，或者拖延一些时间，等到自己资质规模达到了，大家在选择的时候关键是他通没有通过审核，一年一审，再看看它的五证二书，现在基本上没有那个楼盘没有五证就开盘了，现在在成都管得比较紧的，因为我们比较相信房地产交易中心的人员，这个工作比较到位。证书是很重要的。证书的审核需要一个过程，国家也允许在一段时期没有资质担任一个楼盘的开发，其实四级开发商的房子也可以买，不是说他房子修得不好，只是说他现在是一个小公司，他以后可以发展成大公司。
   

城南我差点忘了，城南现在最火的就是和记黄埔的南城都汇，和记黄埔大家可能都很清楚，李嘉诚的产业，对于南城都汇的项目我觉得它的位置还是好，规模也很大，为什么说大盘，大家都追求大盘，这个大盘体现在规模上，并不是开发商大，在很多时候大盘规模越大，他做出来的东西越多，比如说一个4%的公共设施配套面积来算，一千盘就有一百亩来做配套设施预算，生活配套大家可以在小区里面做一些健身等活动，在大盘里面你这些诉求会得到很好的体现，南城都汇是和记黄埔在成都的第一个盘，我觉得它的房子做得可以，中规中矩，我看中的不是它的房子的产品质量，我看中它的盘，它的盘很大，几千亩，然后位置很好，在国际城南，三环路过去一点，像城南占华路这边，包括中海、很多开发商都在那里拿了地，因为他会成为未来成都的高档居住设施，还要成为成都未来的市政办公地点和国际商务中心，国际商务中心是一个概念，大家会很模糊，到底什么是国际化商务？自己拿不准，不知道怎么评定这个标准，实际上国际化上午中心实际是实在这个区域内政府相对规划的是比较大型的商务办公写字楼，为什么说国际化，政府在城南将建立新的领馆区，像美领馆在内的都将拆到哪里，还有很多到成都投资的外国的公司，他们通常会选择在自己的使馆附近购置自己的办公用地，因为像美国这样的全球性国家，他们可能会遇到很多问题，他们首先第一要得到自己使馆的帮助，如果你在市使馆的附近你会得到保护，像这些外国人在外国设办公地点的时候，他们潜意识里，约定俗成地因为他们不了解成都，不了解成都哪里好，但是他们相信自己的使馆，所以使馆移到哪里，很多外国大公司到成都来就会到哪里设立办公点，相对带来的就是消费提升起来了，消费提升起来物业价值就提升起来了，相对他们的产业供给水平、包括住宅、商业都要和这些相匹配，如果外国人在这里工作他如果在周边能买到房子的话他们就愿在周边买，这个时候如果政府规划设计得好，国际化商务中心就在这个基础上形成了，所以商务中心不仅仅是一个口号问题也是一个政府行为，政府行为有的时候大家觉得不重要，有的时候觉得很重要，他不是直接的，他是间接的，就是刚才说的他不把外国大公司弄过来，他把使馆弄过来，所以在城南包括占华路我觉得是未来成都的一个高档的商业住宅区、写字楼等等。大家以后可以关注一下。今天的内容差不多讲完了，下面还有什么问题大家可以向我提问。谢谢大家！
   

提问1：（纸条）成都将会在哪个地方建火车站？

王海啸：这个朋友问这个问题，他问成都在哪个地方建一个火车站？火车站的选址上基本定了就是在比华利项目的旁边，就是比华利国际城的旁边，在城东正东方向二环外，不到三环，这个火车站未来将主要承担成都新的交通客流，包括从成都到绵阳的新干线、城市城际快速铁路，这个铁路的主要功能主要是承担快速铁车，包括动车组这些快速铁车，未来火车北站不会拆掉，但是他会分担一些慢车，东站在设计上我给大家说现在不会像目前的城北火车站设计，比如他载货车的人流、周边的环境等等考虑，他会使用更多合理化的设计，来最大化降低火车给居住生活水平带来的影响。火车北站我刚才说了变化不大，主要是分流。那么五块石和荷花池，现在市政府有这个想法，但是目前因为没有找到合适的地方移，因为北新干线才刚刚开通，如果五块石和荷花池要移的话，也只能往北移，因为这两个市场发展非常不宜，因为当初他们刚开业的时候根本没有想到会发展成这个规模，所以政府会考虑动了以后很多人不认识了，很多人找不到路了，他可能还没有现在这么发达这个问题，现在政府处于调研的阶段，如果城北的环境改善了，物业价值改善了，那么在荷花池做生意的话效益就上去而且从物业升值来讲，这两个地方的物业升值潜力是很大的。
   

提问2：（纸条）哪一种算是第二套房子，怎样定的？   

王海啸：现在有一个朋友哪一种算是第二套房子？是不是以放贷的要求算的？

是的，央行就是通过贷款的情况，比如说你以前买了四五套房子，如果全款付清，你现在买第六套，如果是贷款，央行给你算第一套，这么第一套怎么查呢？现在已经联网了，他可以通过银行的档案查，只要你办过业务，在银行里都有记录，他都可以查，他就看你有没有住房贷款的记录，有的话，他就很快判断出你是否是第一套房。如果说你把第一套房的款还完了，再贷款买第二套，也算是第二套房，这个我还没有看到详细的记录，我有印象，但是我不是很确定，印象中如果你还完了买第二套房的款，你再买第二套房，他还是按第一套房算。
   

提问2：两个问题，第一个是今年6月9号成都发生翻天覆地的变化，国务院批准成都为城乡统筹改革实验区的特区刚才这个问题你没有谈，像我们6月9号成都实验区批准以后，成都的楼市发生的趋势怎么样？还有你第一套房是贷款买的还是？还有你刚才说现在的年轻流动很快，你现在在这个岗位多少年了？你有没有流动到其他城市置业的打算没有？

王海啸：我先问答第一个问题，第一个问题新特区对于成都来说其实我觉得只是一个适合媒体和房地产商炒作的概念，实验特区完全不同于深圳，没有相关税收的优惠，只是说国家给你这个机会和资格，新特区大家注意前面还有一个冠词：城乡统筹结合发展。也就注定了成都这个新特区所关注的不是城市的，而是以城市发展模式成都和周边县市结合发展模式的探讨，它并不是关注你成都本市，确切说不是关注你成都三环路你发展怎么样，不是给这些厂商有什么优惠政策，关注是成都推行怎么样的户籍政策、怎么样的购房政策等等，相关的医疗各种措施，比如成都和双流、华阳、温江等周边的二级地区实现联动发展建设出一种大型的大规模的城市集群的模式，所以新特区这个概念并不是说发展城市的，所以我觉得它这个提法只是说房地产开发商、媒体用它来炒作，实际上来说这个特区概念对一般的城市居民来说影响不大，但是相对于那种城郊结合部，现在应该说是近郊，远郊有比较好的发展，成都市委在成都规划建设发展的时候要考虑到他和周边县市的衔接，因为国家考察不是你成都个地区，而是考察你和周边县市发展的情况，你成都发展再好没有关系，你周边发展差了到时候他还要找你的麻烦，就是你没有理解我的意思。所以新特区它的利好不是在于市区，而是郊区。

另外一个问题，我刚才说了我去年买了一套房子，我说了这钱是我父母给的，这一点我很坦白，我自己共月供，因为我刚工作不久，因为我并不愿意买房子，但没有办法父母要我买，所以就买了这套房子。

下来关于说我的工作问题，我现在在《成都楼市》工作时间不算太长，一年半，因为我从刚毕业就从《成都楼市》接触房地产，我从新闻学毕业，我觉得我在这个行业还可以工作一段时间，因为我还有很多需要学习的地方，因为有一些问题我都不能准确回答，至少我在这个行业我不能算是完全学完毕业的情况下我不会考虑换工作。学好以后怎么办呢？换工作及这是很现实的问题，现在年轻人，像我如果有好的工作机会给我的话，我肯定会愿意换，自己去寻找的话也会去寻找，有了一定的生活阅历以后会去寻找自己愿意干的行业，比如我不喜欢干这个行业，就可能做财经、做传媒都有可能。我觉得现在年轻人刚开始的时候是先就业再择业，这也是我们大学里面老师给我们讲的。你就业完成了肯定要择业，择业就得换工作，所以年轻人换工作是很现实的，也是不可避免，因为现在没有哪家公司可以把你从20岁养到60岁。
   

提问3：（纸条）购二手房注意哪些问题？

王海啸：有一个朋友说购二手房注意哪些问题。二手房要注意的问题简单一点，如果大家不了解的话，交给一家二手房中介，你不要做自己不熟悉的事情，当有更好的人帮你做的时候你可以交给他们，虽然费用不低，但是你可以给他讲，报出你心里合适的价位，一般中介公司是不会拒绝的。我对二手房交易也不是特别熟，我可以给你讲在二手房交易中往往涉及到很多，因为我见到的绝对比他们少得很多，你把委托合同交给他，让他承担责任，当时这个中介公司你要选择最大的，他的房源也多，也更加切合自己的需要，关于二手房就这样，我不太熟悉，也不敢乱说。
   

提问4：请问电梯公寓和多层到底现在国家规定的公摊最高是多少？

王海啸：我给大家说一下，公摊不是国家规定的，国家规定公摊有一个指导指标，因为电梯公寓有楼梯、又有电梯，造成电梯的公摊过大，这不是开发商故意为之，这是建筑结构问题，他修得更高，他要保证整座大楼的运行，他要配套各种设施，包括电梯、包括水塔这些，比如像一些住宅只有楼梯，其他什么都没有。现在的建筑配电房、电梯等等都在室内了，室内有专门的管道，更方便于工作人员的检修和维护，造成了现在的房子公摊更大，这不是说现在的房子更差了，而是更好的，唯一不满的是为什么成都不能按照重庆来，重庆买房是按照室内的，你可以把公摊计入成本，但是你必须按室内面积给钱，但是成都是按建筑面积给钱的，虽然说重庆并不比成都便宜多少，但是从心里上讲我花多少钱我买多少面积的房子，如果计入公摊，我的心理感受就是我花60平米的钱只买了48平米的房子。但是公摊又是必要的，你不可能没有公摊，这个房子要完善运行你必须要公摊，公摊是不可避免的问题，很多开发商他也不愿意修配电房等设施，但是他必须要完成的，所以公摊大了并一定是一件坏事，关键是公摊到底用在什么地方，或者你觉得这个公摊到底合理不合理，因为这个房子和公摊是平均分下来的，每家每户的公摊分配比例是不一样的，也就是说你是承担了应该尽的义务，所以公摊大家可以关注它，并不要过份注重它，大家可以看到一些老房子，什么配套设施都没有，什么上下的燃气管道，包括网络电器走向全部是乱的，但是现在电梯公寓就不一样，它是通过专门的电路管道走的，这样要好一些。如果没有其它问题，今天就这样，谢谢大家！

 

讲座结束后仍有很多购房者向王先生请教

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