时间：2007年10月2日上午10：30—12：00

地点：二手房市场二楼电子大屏处

主题：关于《物权法》实施后二手房买卖的新动态及举措

主讲人：成都市房地产交易中心买卖过户部科长  何宇

    
    主持人：各位尊敬的购房者朋友，大家上午好，欢迎参加此次的房地产交易会，我们今天的市民房产学校的内容是关于《物权法》，《物权法》自颁布以来一直是大家所关注的一个热点，昨天我们有幸请到了专业的房地产律师就如何在《物权法》颁布后如何维护业主的权利方面做了一个很好的讲座。那么今天我们也同样围绕《物权法》，从它的颁布以后，二手房买卖的一个新的动向的角度讲解《物权法》，今天我们有幸请到成都市房地产交易中心买卖过户部科长何宇先生为我们讲课，现在请大家欢迎！何先生大概会讲解一个小时左右，最后会留一些时间给大家提问，欢迎大家踊跃提问。
   

何宇：大家好，我是成都市房地产交易中心买卖过户部科长何宇，在这里给大家共同探讨一下有关《物权法》出台之后，涉及到二手房买卖过户中间一些登记以及在转移中间所需要的手续这一系列新的变化、新的动态。当然我也会结合以前已有得房源给大家讲解一些在二手房买卖中间应该注意的一些问题。
   

我就先给大家讲一下关于在已有法律，在过去没有颁布《物权法》之前，已有法律的一些交易的规定，这是以前长久以来成都市在办理二手房交易的一贯的交易规定和流程。作为买二手房，肯定首先第一个大家最关心的是权属是否清晰，是否明确，是不是还涉及其他共有人，因为这涉及到取得以后引起不必要的纠纷，那么在《物权法》颁布之前，我们遵循的法律就是《房地产管理法》、《婚姻法》、《继承法》、《民法通则和合同法》这一系列的法律体系。那么在这个中间我们在认定房屋的归属，这个和历史长久以来大家有一个感念就是虽然房屋产权登记人是一个人，但是这个房子并不是一个人就拥有全部的所有权，这个房屋如果是在婚姻关系存续期间取得的，那么这个房子是夫妻共有财产，处置的时候需要夫妻双方共同认可，才能表示这套房子的处置所有权，所以我们以前在卖房子的时候不仅要询问产权人是否同意卖这个房子，还要利用它的婚姻状况，这个财产是否属于夫妻共同财产，如果属于，还要征求它的配偶是否愿意出售这个房子，也就是说必须征得有人的同意，而我们这里所指出的共有人，并不是单指已经颁发了共有权证的，也包括夫妻之间法定的，这个我们称之为隐名共有人，在《物权法》实施以后，对隐名共有人在我们登记的时候，我们要对这个进行一个询问，需要了解你们是否登记隐名共有人，也就是说这个房子是在你结婚以后买这个房子，你办理手续以后不像以前，以前办成张三的名字，张三本人到场就行了，现在我们需要了解你是否登记隐名共有人，你的配偶是否要登记，那么我们就要进行询问。而这个询问的过程需要提供你的婚姻状况证明，你的身份证明，还是还需要我们还要对这个进行必要的询问笔录。之所以有这么一个询问程序，之所以在增加明确隐名共有人，实际上主要是因为在《物权法》里面，是对物权的归属是规定得很明确的。大家可能从一些宣传途径知道在《物权法》颁布以后，房地产登记机关应当建立不动产登记簿，建立了这个不动产登记簿以后，这个不动产登记簿是确定房屋权属的一个最权威的一个凭证。这就是一个观念的转变，以前我们大家所有人都认为产权证是房屋归属的法律凭证，但是《物权法》出台之后，对不动产登记簿的效力是规定得很明确的。在这里我给大家说一下关于这个的一个发条，在《物权法》第16条，不动产登记簿是物权归属的内容和登记，物权归属于谁是以不动产登记簿在为主，如果发生冲突不一致，以不动产登记簿记载的为主。也就是说这个产权证的信息即使有误，并不影响如果不动产登记簿记载有误，并不影响你行使自己的物权，而原来产权证的地位在《物权法》颁布以前它的地位是相当高的，如果产权证上的信息有误，就要修改。所以说，正是因为不动产登记簿的法律地位和他对这个房屋权属的确定，所以说在我们登记的时候我们需要明确在这次登记中是否等级隐名共有人，因为这个实际上说直接一点，和大家比较切身相关的人，如果说是这个房子比如说两夫妻已经结婚了，然后以男方的名义去买这个房子，买了以后，如果当时在登记的时候，你就放弃登记隐名共有人，一旦登记入登记簿以后这个房子是男方的个人财产，不再属于夫妻共有财产，那么夫妻双方也就是说女方就不主张这个房子，以后要处置的时候，男方一个人到场就可以了。这个实际上和大家切身利益就比较相关了，因为这个涉及到这个房子是否还属于夫妻共有财产，为什么会折算？这个实际上和《婚姻法》，大家认为这个是婚姻关系存续期间取得的，应该属于夫妻共有财产，但是这个实际上和《婚姻法》并不冲突的，因为根据《婚姻法》夫妻关系村其期间取得的财产，夫妻双方可以约定归其中一方所有，或者按分内归其中一方所有，这是可以约定的。而我们登记的时候我们经过询问之后实际上你们已经达成了一个书面的约定，就是我在这里面不再占有份额，所以在买房子的时候你要考虑清楚，那么登不登记共有人的名字，这个纠合我们过去长久以来的思维就是一个很大的变化。当然我开头的时候就给大家讲过，以前历史原因形成一个根深蒂固的思想就是房子虽然买了，写的男方的名字只要是我们夫妻关系存续期间取得的，都是我们夫妻共有财产，而现在你们已经有一个书面的约定，已经约定这个房子归其中一方所有，那么这个人就可以全部处置这个房子。而这个呢，是针对已经计入登记簿的，而在10月1号之前，遵循法不溯及既往的原则，它还是遵循的原来的我们登记时候的原则，就是说如果是夫妻双方存续期间取得的房子还是要卖还是需要两个一起到场，只有计入了登记簿，计入不动产登记簿的登记就是房屋的唯一权利人，根据卖方是否登记隐名共有人，因颁布的时候有个什么样的程序？
   

我给大家介绍一下在办理时候的程序。
   

首先第一要买房子的登记人要到场，它的隐名共有人要到场，然后需要提供他们夫妻关系证明文件，这个夫妻关系证明文件就是结婚证，因为以前可能有办过这些手续的人可能知道，证明夫妻关系可以使用户口这种，但是10月1号实施《物权法》以后，在使用户口来证明款期我们是没有再食性的，因为户口在登记的时候只能证明你们是夫妻关系，并不证明之后你们夫妻关系是否延续，所以在登记的时候必须提供身份证、结婚证，如果需要登记隐名共有人，双方共同申请，如果不需要，我们在询问的时候你要向我们工作人员表示我们不登记共有人，这个房子归产权人个人所有，我以后对这个房子不主张任何权利。这个涉及到在买方上面我们《物权法》实施以后最大的一个变化。涉及到买方里面，由于登记隐名共有人之后，你们不能出示中华人民共和国身份证的时候需要进行审查，现在需要产权证的配偶登记也要办理审查。这个审查并是对买主这个人，而是对这个房子是否符合外销条件，如果需要卖房子的同志请大家注意，如果你在签订合同时，签订合同的对方是不能提供中华人民共和国身份证的，即使包括你是中国籍，即使是护照的，都需要办理这个。
   

下面给大家讲一下在《物权法》实施以后针对卖方手续的相关的变化。刚才我给大家讲了，遵循法律不溯及既往的原则，在10月1号以前已经办理了产权登记和颁发产权证的这种，这种应该使用10月1号之前的法律，那么产权人在出售这个房子的时候，不是一个人，而是需要夫妻双方提供相关的婚姻证明、身份证、产权证这些证件来共同出售，10月1号以后登记簿上登记的人是谁，他本人出售房子只需出示他的有效身份证件有行了。也就是说这个是需要区分你这个房屋取得的时候是否已经登入登记簿。所以说这个可能有的同志觉得以前登记了房子，只登记了产权人的名字，比如我爱人的名字，我现在是否需要把产权证把我的名字加上。加一个隐名共有人，首先第一个这个是肯定可以加的，增加隐名共有人，同时明确权属，这个是可以的。但是这里给大家讲一下，加与不加，实际上从最终的结果来说是不影响的。因为我刚才已经讲了，首先第一个我们房屋针对10月1号办产权证的这一批我们执行的是以前《物权法》没有实施之前的法律，执行的是这个法律体制，10月1号之后的才是遵循《物权法》中关于不动产登记簿法律效力的确定，这个大家可以放心，不会因为《物权法》实施以后房屋被倒卖这样一些情况，当然从明确房屋权属这方面需要增加隐名共有人，我们房地产交易中心是可以受理的。
  

  然后针对卖方，房屋的取得是否属于夫妻共同财产，以前可能有一些来我们办过手续的同志都知道，在我们办理手续的时候，房屋的取得时间并不是你房屋产权证上的发证时间，而是看房屋当事人取得时候购买合同的时间、发票时间是否有按揭这一系列的。那么从这个《物权法》实施以后，我们也形成了一个相应的调整。就是在房屋取得时间，如果说是在不动产登记簿建立之后，这个房屋载入了不动产登记簿的时间，它的房屋取得时间是载入不动产登记簿的时间。而在没有启动不动产登记簿之前，购买的房屋这个房屋取得的时间就是合同的签订时间，不再考虑你的付款是否按揭，因为这个它并不是一种物权的归属，而是一种债权。是你和开发公司、和这个城建单位，或者和银行，比如你办理了按揭是和银行之间的债权债务关系，并不涉及你的物权归属，实际上你的物权已经取得了。所以说到这个地方有一些中介公司和投资就知道房屋的取得时间是来判定这个房子是否属于夫妻共有财产的一个重要依据。在婚姻关系存续期间取得的房产属于夫妻共同财产，这个在《婚姻法》第17条规定得很明确，这个财产的取得时间，刚才我开始已经讲了，我们做了相应的调整，那么这个房子是否属于夫妻共有财产，第一个首先看结婚时间，然后房屋的取得时间，如果是结婚了以后，也就是说在婚姻关系存续期间取得的，这个房子是夫妻共同财产，在没有计入不动产登记簿的情况下，就需要夫妻双方共同来出售这个房屋，这样就是对夫妻共同财产的一个保护。
   

下面我再给大家讲一下在《物权法》实施之后，新增了三种登记类型，这三种登记类型是更正登记、异议登记、预告登记。我先给大家讲一下什么叫更正登记，根据《物权法》的规定，权利人利害关系认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。那么这一句话里面明确了几个问题：第一、这个首先建立在有不动产登记簿的情况下，也就是说这个房屋是载入了不动产登记簿，只有这个房屋载入了不动产登记簿才可能启动更正登记程序。第二是登记簿上有误，如果登记簿上没有错误，就不存在启动更正登记这个程序，这里涉及具体问题是如果我发现产权证上信息有误，我发现档案里面的信息有误，而这个房子又没有计入登记簿，那么这种情况下，你是没有办法申请更正登记的。只能申请行政复议、行政注销和司法诉讼这几种途径，对房屋信息进行更改。这个错误作为我们对发条的理解这个错误应当指的是登记记载错误记载的是哪些错误呢？应该是主体上的错误，而不是房屋本身客体上的，比如说地址错了这一系列的，这个应该是走变更程序，是一个变更程序。那么更正登记如果我们你在向我们不动产登记机关申请更正登记以后我们不动产登记机关经过核实了，是有错误的，由你提出申请，我们对它的错误进行更正。如果我们认为登记的没有错误，不同意这里面的更正登记，那么利害关系就可以启动新增的另一个登记——异议登记，这个异议登记就是你向我们提出更正登记，我们不同意，我们认为我们登记的信息没有错误，书面答复你以后，你就可以申请异议登记，申请异议登记以后，这个异议登记的立法原因和立法目的就是为了保护善意第三人。那么在异议登记期间，这个房屋是可以进行交易的，他不像查封登记这些，查封登记、抵押登记这种是对权属进行限制的登记，在这种登记期间是不可以交易的，而异议登记期间是可以交易的，只是我们作为登记机关会告知这个房子有异议登记，你是否还需要购买这个房子，如果你需要购买这个房子，你就放弃了善意第三人取得保护的一个权利，因为你明知道这个房屋有意义等级的情况下你还购买这个房屋，实际上你就不属于善意第三人的取得，最后涉及到诉讼的时候，有可能你的胜诉权就会被取消，不存在保护你这个善意第三人这个问题。
   

这里给大家做一个特别的说明，就是异议登记它是有时限的，异议登记本身是有时限的。这个时限是怎么确定的？是15天。异议登记的申请人在不动产登记机关受理后，应该凭异议登记申请书向法院提起起诉，如果15日之内你没有向法院提起起诉，那么异议登记就会失效。而同一个登记事项不能重复办理异议登记，比如说我今天向张三的房子提出异议登记，那么我15天以内我没有去向法院起诉，异议登记失效，失效以后我不能再到房地产登记机关来我还向张三的房子提出异议登记，这个我们就不予受理了，重复的异议登记是不受理的。
   

大家普遍觉得这个异议登记赋予了所谓的利害关系人一个极大的权利，有可能是否会影响到自己正常行使物权，正常行使对房屋占有、处分、使用的权利。在《物权法》里面规定很清楚，由于利害关系申请异议登记，申请不当，那么权利人可以向申请人提出赔偿要求，提出损害赔偿要求。所以说这个异议登记也是比较严格的，你不是说今天想起了，我马上向这个房屋提出异议登记，首先第一个你是否为这个房子的利害关系人，第二、异议登记不是说你来提起，首先第一个异议登记是必须建立在更正登记簿与受理的情况下，才能启动异议登记这个程序。
   

下面讲第三种涉及到二手房买卖中间比较重大的变化，在这次《物权法》当中设立到一个预告登记，预告登记是什么意思呢？就是当事人签订了房屋买卖合同，为了保障自己将来实现物权，也就是说在这个时候可能由于一些原因造成他不能实现物权，比如我买张三的房子，由于张三有自己的一些比如外出，不能在近期、短期之内配合你办理手续，大家知道买二手房不可能说签了合同预付款定金都不付，但是为了保证自己将来实现物权，就可以向我们登记机关申请预告登记。也就是说我在这里我暂时不能实现我的物权，那么我可以向房地产登记机关申请我要办理预告登记。办理这个预告登记之后，也就是说预告登记申请人，比如买主提起预告登记以后，一旦我们受理预告登记以后，没有经得预告登记申请人同意的情况下，卖方不得将房子再转卖给第三人，也就是说一旦预告登记生效以后，在预告登记期间这个房子你就不能再次擅自把房子转让给其他人。只有在预告登记失效之后，才能够办理新的转移。在预告登记期间，即使你在办理转移的时候也不会发生任何法律效力。但是预告登记并不是终身预告了，预告登记根据法律规定你在实现物权或者是债权消失三个月之内你必须来办理，我们称之为本登记，也就是大家俗称的买卖过户。如果你在三个月之后，你一直没有办理本登记，那么这个预告登记就失效了，它就会失效。而如果说是当事人双方能够提交证明，证明原来的合同所存在的债权债务关系已经消灭，那么同样的，预告登记也会失效。所以办理了预告登记之后还是应当尽快来办理房屋的本登记，办理转移登记。预告登记只是在短时期内保护你准确实现物权的一个保障措施。这是在《物权法》中间对未实现物权进行的一系列调控中，对买方的保护。这个预告登记在这里我给大家说一下，不仅仅是针对二手房买卖，所有的不动产交易，比如你买商品房也可以办理预告登记，这个又和我们原来比如商品房中间涉及的备案又不一样，这个预告登记是基于当时的人申请，也就是说当事人双方持你们的合同、身份证件本人到房地产登记机关来申请预告登记，是基于一个自主申请的原则，而不是按一种强制性的行政管理。是基于当事人你自己必须要到登记机关主动申请我们才会受理，而不会根据你有这个合同你不申请我们就直接产生预告登记，他是主动申请的行为。
   

这里给大家讲的就是关于不动产《物权法》实施以后新增的这三种登记类型。然后呢，这里再给大家简单讲解一下在过去10月1号之前，我们根据《婚姻法》这一系列的法律体系来对买卖双方中间办理过户的一些比较特殊的规定，那么以后大家在办理过户的时候可以减少大家的一些不必要的麻烦。大家了解以后在办理过户的时候会减少不必要的麻烦。
   

首先第一个作为买方，如果买房子，比如父母买了房子以后不登记自己的名字，是为自己的子女买房子的，而子女是未成年人的这种，比如买给小孩，根据中华人民共和国民法通则的规定，对自然人有一个民事行为能力的认定，在16周岁以下叫做限制民事行为能力，他是限制民事行为能力的人。16周岁到18周岁这一段时间，你如果能够以自己的劳动收入保持自己的生活来源的，这种年满18周岁以上的都称之为有完全民事行为能力的人。合同的主体应当由一个有完全民事行为能力的人来签这个合同，如果小孩是18周岁以下，或者16周岁以下，没有能力以自己的能力作为生活来源的，我们界定为限制民事行为能力的人，他本人是不能签署房地产交易合同的，应该由他的父母作为法定监护人来代签合同。所以以后大家如果需要买房子，想办到自己小孩名下，小孩是不用来的，因为他现在是一个限制民事行为能力和无民事行为能力的人，他来解决不了任何问题。这种情况下你们该怎么办呢？首先第一个，这个小孩的户口或者是身份证，因为这个我们要登记这个小孩未成年人的姓名，比如他的姓名是什么，我们就要以身份证、户口为准，同时父母双方必须到场出示身份证件，同时证明你们和小孩是父子、父母关系。那么这种证明有哪些？比如说户口、医学出生证明、在有效期内的比如独生子女证、然后派出所出具的父子、母子关系的证明，或者街道办事处出具的父子、母子关系证明。如果登记的房子是未成年人的名字，那么卖房子的时候也同样需要这些手续。那么就涉及到比如说这个小孩他的父母是离了婚的，那么在申请的时候，在购买这个房屋的时候，那么如果说是离了婚之后，从法律上讲这个小孩它的监护人是他的父母，不会由于父母之间婚姻关系的解除而解除小孩之间的监护关系。所以说在离婚之后如果还是要办这个小孩的名字，实际上第一小孩是判给谁抚养的，这个抚养人肯定是必须要到场的，而这个抚养人如果再婚了，那么父母是他的监护人，这个父母不是特指父、生母，包括继父、继母也要到场，而原来他原来的生父母，就是不承担抚养义务的这一方也应当到场。所以在这个上面给大家提了一下如果要办小孩的名字需要涉及到监护人到场，在处置的时候也涉及到监护人到场的问题。
   

还有一种特殊情况就是当事人，这个房屋的所有权人是一个神经病或者智力障碍，经司法鉴定以后属于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，他本人处置这个房子的时候也同样没有能力处置这个房子，需要他的监护人，但这种他的监护人的认定就跟普通未成年人的监护人的认定就不一样，因为在界定的时候，如果说是当事人已经结了婚，那么他的监护人首先是他的配偶，其次就是他的父母、成年的兄长和其他愿意承当监护义务的人、近亲属，这是按顺序来的，如果结婚了，首先是它的配偶，如果他没有结婚，就是它的父母，只有在发生争议的情况下才由居委会或者村委会来指定，或者人民法院指定。所以你们在买房子的时候，如果要办理到无民事行为能力名下的话就涉及到这个问题。
   

《物权法》实施之后，我刚才给大家讲了一些调整的、新增的这些内容，我也给大家做了简单的介绍。毕竟在这么短的时间内也不可能给大家介绍得很详细，而且法条的东西大家也知道在具体实践中间我们要根据其他相关的配套文件，讲起来比较复杂，我只能做一个简单的介绍，如果各位同志如果对其他的自己比较感兴趣的，一个你在这里可以给我提出来，也可以到我们中心去咨询，我们还有公开的咨询电话，你也可以打咨询电话，等这个课完了我把电话给大家说一下，这个讲解我只能讲到这里，如果大家有什么问题在这里就可以提出来。
   

提问1：你刚才提到预告登记， 是三个月，这个是买卖双方，是由买方来进行预告登记，需要不需要卖方到场？
   

何宇：预告登记是准物权登记，登记是基于双方的申请，预告登记同样需要双方申请，不仅仅是买方本人到场就行了，实际上是一个准登记，就是卖方也需要到场。而且在这个审核手续的时候是一个类似于我们本登记的申请及比如结婚证、身份证、产权证这一系列的信息都要带上。预告登记一旦受理以后不像我们本登记是发权属证书，他是要给大家一个预告登记的权属登记，就是你已经办理了预告登记的证明。
   

提问1：这个产权证是压到交易中心还是退给卖方？
   

何宇：你这个实际上还是相对来说以前老的那种思维，就是对产权证看得非常重，这个产权证我们到时候是不收的，预告登记我只要计入登记簿，只要我打印这个登记证明，产权证我就会退给你，退给当事人。因为我在预告登记中间我不必要注销或者在产权证上做备注，我只要把这个计入登记簿，登记簿有公示力的法律文件，就是说登记簿上的信息首先是可以对抗第三人。如果你一旦登记之后以登记簿上的为准，你产权证上即使没有记载或者我没有收回，但是登记簿上有，计入了预告登记，就是以登记簿为准。所以我开始讲的时候如果你一旦发现产权证与登记簿不符，以登记簿的内容为准。
   

提问1：还有刚才说到预告登记有三个月的时效性，如果我是一个买房子的人，那么卖方登记完了又不想卖给我的，他无条件无限制的拖延三个月的时间，我有什么办法来约束、限制他，他要拖这个时间的话，那么登记无效他就可以卖给别人了，这个怎么办？
   

何宇：这个三个月不是说办预告登记就是三个月，根据预告登记的法律，在可以实现物权，能够实现办理不动产物权之日起三个月起，由于迈方步配合这个物权是无法实现的，这个时间是没有计的。就是在能够实现不动产物权之日起三个月，这个预告登记才失效，而不是说你今天登记了，我必须在三个月以后，我这个预告登记就失效了，不是这样理解的。
   

提问1：还有最后一个问题，我们现在新增了不动产登记簿，这个登记簿在产权证上没有反应，比如老的产权证和新的产权证有什么区别？
   

何宇：产权证是是没有区别的。
   

提问1：必须到交易中心来查档案？
   

何宇：对，你必须要查询是否及登记簿，在产权证上暂时是没有这个的，以后呢，会进行相应的调整，就是说以后产权证的内容、格式都会有新的调整，但是现在暂时不会调整。
   

提问2：你好，因为刚才没有怎么听清楚，刚才关于夫妻共同财产的问题，以前婚姻关系存续期间买的，只登记一方也属于共同财产，但是10月1号以后，具体是哪几种情况下以一方登记不属于共同财产，这方面我没有听清楚，我想你再讲解一下。
   

何宇：针对你刚才说的这个问题，实际上10月1号之前我已经办理了产权登记，比如只计了甲的名字没有登记乙的名字，我刚才也讲了，法律有一个基本原则法不溯及既往，也就是说在《物权法》实施以前实施老的法律，在10月1号以后，在办理不动产登记以后，就10月1号实施的《物权法》、《房地产管理办法》这一系列的法律体系，而10月1号之后只有计入登记以后才实施新的法律体系，你刚才提到什么情况下这个房子只登记了一个人还是要认定为夫妻共有财产，10月1号之前办理房产登记的，虽然产权证只登记了一个人还是夫妻共有财产，10月1号以后，一旦这个房产是载入了产权登记簿，这个时候我以登记簿上的信息为准，登记簿上只登记了一个人，我就以这个人作为这个房子的唯一所有人，他一个人来行使这个房屋就行了。
   

提问2：如果我们双方约定，有可能在税收的问题，比如第一次购买房子的税收要少一些，如果夫妻双方只登记一个人的名字，那以后判决的时候属于不属于共同财产？
   

何宇：首先第一个就是登记以不动产产上登记簿的内容为准，房屋的归属就以不动产登记簿为主，比如登记了张三的名字，房子就是张三的。婚姻法在离婚的时候，双方分割的是夫妻共同财产，对夫妻共同财产进行分割，对个人的财产，首先你想在离婚的时候想把这个房子进行一个分割，首先第一个在离婚之前，在婚姻关系存续期间你应该对个人财产近来一个约定，约定为夫妻共有财产，到房地产登记机关办理一个登记，这个房子就变成了夫妻共同财产，那么在离婚的时候再进行共同财产的分割。
   

提问2：也就是说要作为共同财产，房产证上的名字必须有两个？
   

何宇：不是房产证，是登记簿上的名字必须是两个。登记簿上是两个人，房产证肯定是两个人，因为房产证是根据登记簿制的，如果房产证和登记簿的信息部符，肯定以登记簿为准。
   

提问3：刚才有哪个先生提出来备案号无产权资料，已报房管局，就是你原来最早在买商品房的时候没有备案吗？
   

提问3：是这样的，现在我们查它的备案号在网上查不到，然后问到城管局他说资料已经报上来了，但是整个楼盘都没有哪一户把产权证办下来，问一下何科长这个产权证能不能办下来或者其中有什么问题？
   

何宇：能不能肯定办下来，因为这个具体资料我没有看到，我确实不好答复这个问题，因为我肯定要看到具体资料才知道，而且你这个没有备案号什么原因造成的？
   

提问3：具体不清楚。现在没有买，因为他现在是属于有合同，但是产权证还暂时没有下来的这个中间期。
   

何宇：你是说买别人的二手房？
   

提问3：对。他房子是去年12月份。
   

何宇：这个问题我只能这样说，不管是《物权法》也好、还是对原来的《房地产管理法》包括即将出台的建设部的规章《房屋登记办法》，就是对你这种权属没有登记的房屋是不保护的。你购买这种房屋是不受保护的，你在取得的时候，我不能说不要买或者其他，这是你自己的事情，我只能提出你这个权属在将来实现物权的时候会遇到很大的法律障碍。
   

提问3：问一下这个备案号查不到可能情况有几种？是不是退了房屋孩子有其他问题？
   

何宇：都有可能。
   

提问3：一般是几种可能，还有其他的可能性？
   

何宇：这个只有看具体的情况。我现在也不好说。
   

提问4：如何查询房屋的权属情况？
   

何宇：有一个提出了买二手房如何查询房屋的权属情况。如果这个房屋计入了登记簿的，实际上是有公示力的，你进行简单的权属查询，比如你知道这个房子的产权证，你只是简单查询，查询这个房子比如12345这个号和这个产权证的房子是不是张三的，这个查询可以在登记窗口就可以查询。
   

提问4：这个查询是我们直接在网上查还是必须到房管局查？
   

何宇：现在这个查询我们准备做到在网上查询，但是信息挂上去没有我们不太清楚，我可以下来帮你问一下，包括你们现在在办理二手房交易、抵押的时候，实际上在网上都可以看到它的流程和进度。
   

提问5：何科长，我问朗阁问题，第一个问题就是说不动产登记的程序是不是必经程序？就是说10月1号以后，办产权证有一个不动产登记的程序？
   

何宇：肯定是必经的法定程序。
   

提问5：第二个问题我们在国家财产安置的时候，给了我们一套，我们想他卖了买新房子，但是这个房子由于当时政府拆迁安置我们是在开发商这里拿一套，那里拿一套，不是属于商品房，现在开发商老是没有大产权，我们这个有没有时间限制，会不会不延期拖下去，没有大产权就没有小产权，没有小产权我们这个房子就无法进入二级市场。那个时候是05年。
   

何宇：你提出的问题涉及到开发商原来办理大产权的时候资料有缺失，造成现在迟迟没有办理或者他没有向我们房地产登记机关进行总产权的登记，造成你的这个产权没有给付，我也没有办法给你解决这个问题。
   

提问5：他们质监局我知道涉及到经济关系，因为要办总产权，开发商就涉及到要拿一部分的钱出来，涉及到土地，因为你首先把土地的钱交完成，他们之间的扯绊，这样我们的土地产权就拿不到，我们的房子就进入不到二级市场。
   

何宇：这个第一你们肯定要和拆迁安置这个公司进行协商，催促他们去催那边公司，因为这个问题办不了产权有各种各样的原因，也不可能说它的法定要件和法定程序没有履行，就不能直接办理，你只有通过这种途径去一级一级追索。
   

提问5：我想问一下法律和政策有没有限制的规定，就是你必须这样做，如果你不这样做我们就要处罚你。
   

何宇：这里涉及到行政处罚的问题，在这个问题上我们房地产登记机关在处理这些要件时，因为他是因为本身的法定条件不券，不是他不想办理，而是要件缺失，我们只能提出他要完成哪些要件，但是你要说处罚，我们作为房地产登记机关是没有很强的制裁能力的。你只有和开发公司进行衔接。
   

提问5：我又问你一个问题，我这个房子不拿产权，那么国家有没有限制，因为他不拿给我，那么我们后来子子孙孙为这个产权闹，岂不笑话。已经五、六年没有拿到产权，如果再等五六年，儿子过了还有孙子，我想总有一个结果。
   

何宇：这样好不好，你这个问题确实和我们讲课的内容没有太大的关系。你只有向相关部门反应，比如他拆迁，你可以向拆迁管理处，拆迁办证你可以向房屋产权监理处，甚至可以向我们局执法大队进行反映，由他们出主意帮你解决这个问题，因为你今天的这个问题和我今天的内容不是很相关。
   

提问6：（纸条）
   

何宇：这个问题写的是父母若想为已婚的子女购买房屋，而只想指定这个房子归这个子女所有，不想成为他婚后的共同财产，请问需要什么手续需要怎样办理？
  

如果是直接把钱给子女，想子女用钱购买，这个你没有办法指定，因为你必须经得配偶意见，是否登记为夫妻共同财产，如果对方不放弃，你是没有办法达成这个目的的。要想达到这个目的，有一个途径，但这个途径呢，是两道登记程序，首先第一个以父母名义买这个房子，首先登记为父母的名字，然后父母将这个房子赠与给自己的子女，而在赠与给自己子女的时候在赠与合同中间约定这个房子归我们某某所有，现在我把这个房子赠与给我的子女，在这个里面强调赠与了之后只作为它的个人财产，不作为夫妻共同财产，只有这样才能达到你刚才说的把这个房子办给小孩，而小孩的配偶不享有这个房子的权利。因为婚姻法规定了只要在婚姻关系存续期间取得的财产都是夫妻共同财产，你在登记的时候我们要询问，如果询问的时候只要对方不放弃肯定为共同财产。而我刚才提到办了买卖以后把房子赠与给子女，是法律中间例外的规定，就是如何把夫妻中间一方的共同财产，就是在赠与、继承、合同中间遗嘱的继承，就是指定只有夫妻一方所有的，不作为夫妻共同财产，这是法律的例外规定，你只有通过这个途径才能达到你最终的目的。
   

提问7：（纸条）
   

何宇：这个问题说的是9月份买了套房子，因为子女不在本地就办了委托，现在子女回来了，想办产权，提的是以《物权法》实施后来对待还是以《物权法》实施前来对待？这个指的是我办理手续的时候，是以《物权法》还是？这个肯定是以《物权法》来，因为《物权法》已经颁布实施了，但是在衡量这个房子是夫妻共同财产的，刚才我已经讲了，他肯定在10月1号以前已经办产权了。
   

提问8：（纸条）
   

何宇：原产权证是否可以申请不要隐名共有人？可以啊，实际上是一种夫妻关系婚前财产的约定，这个就是我刚才给大家讲的，对夫妻关系存续期间的夫妻共同财产是否要认定为个人财产的另一个例外规定，夫妻双方可以约定夫妻关系存续期间所取得的财产归一方各自所有，或部分共同所有部分一方所有。那么这个房子首先第一个明确这个放是夫妻共同财产，是在婚姻关系村其期间取得的，取得之后夫妻双方可以约定这个房子归一方所有，这个约定必须是书面的约定，必须是公证约定，办了之后凭这个公证书和产权证，夫妻双方一同到房地产登记机关办理登记，那么这个房子就是一方所有，对方就不再主张这个权利。
   

提问9：第二个问题问的是《物权法》第15条，当事人之间定的有关设立、变更、转让不动产，自合同成立之日起生效，未办理物权登记的不影响合同效力。这个问题我不知道是哪位提出的。主要是想哪方面的？你主要是想了解？
   

提问9：比如说我是权利人，我写了一个，我把这个房子已经是他的了，已经是某某人，如果这样的财产还没有办理登记，成立不成立？
   

何宇：有合同肯定是成立的，对不对？当然这个法律条文说的是，合同是合同自合同鼎力之日起成效，这个合同记载于不动产登记簿之后取得物权是不冲突的，一个讲的是合同效力，一个是物权效力，这是两个法律概念，实际上是不冲突的，这个合同是当事人之间债权债务关系，但是真正取得物权是计入登记簿之日起生效，这个要结合其他的发条一起看，比如《物权法》第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，也就是说你这个不动产的转移不是以你合同签订之日起发生效力，他物权转移发生效力，只有在登记之后发生夏历，而第15条进的是当时我们签订合同，这个合同的效力从什么时候开始？这个合同效力从我们签订合同之日起就开始生效，我们的债权债务关系就开始了，那我要实现物权，我这个物权的效力从计入登记簿之日起才发生效力。
   

提问10：我现在没有结婚证，如果我过户的话，可不可以拿着同居的，拿着孩子的父亲的证件去过户，可不可以？
   

何宇：根据最高人民法院关于《婚姻法》适用的司法解释，它对这个是否属于事实婚姻是这样来界定的：在1994年婚姻登记条例出台以前，已经形成事实上的婚姻关系，然后符合婚姻登记要件要求的，人民法院在处理的时候按事实婚姻处理，1994年婚姻登记条例出台以后，符合婚姻登记要件但没有办理婚姻登记的这种，不是按事实婚姻，你应当去补领结婚证，涉及到你这个情况，你是未婚生子，对不对？你现在的意思就是说如果只想登记成你的名字，如果你只想登记你自己的名字，这个在法律上面也不禁止。但是因为你不存在法律上你没有办理合法的婚姻登记，从这点你们的婚姻关系不属于法律保护的婚姻关系，你个人购买这个房子，因为你没有结婚，那么你就声明自己未婚。
   

提问10：如果说我办理了我的名字，如果跟我同居的这个人要登记他的名字，那么在法律上法律上是不是不承认它，有没有这个规定？
   

何宇：如果他没有登记他肯定没有办法享受这个权利，但是如果在登记的时候，我们如果了解了你的这种情况，你在购买这个房子的时候，我们对你的婚姻就要了解，像你们这个首先你们应该是补领结婚证，但是你们又不愿意补领的情况下，你向我们申明未婚，这种情况下一旦计入登记簿，对方是没有权利主张的。
   

提问11：（纸条）
   

何宇：另外一个问题购房公房、二手商品房、拆迁房、福利房有什么区别？你问的是手续上的区别还是权利上的区别？
   

提问11：权利上的。
   

何宇：你现在指出的公房是指房改所的房屋，对不对？这个权利是有区别的，这个房屋是有所有权，所有权包括占有、处分、使用，这几种权利的一个集合，公房只有使用权，你只有使用权，房屋所有权是不属于你的，你只是有权在这个屋里面使用，这个权利肯定有区别，其余商品房、拆迁放、福利房，这几种房子都是已经办理了产权证，然后它的交易中间又是符合相关规定，最后办了产权证之后，办成了你的名字，从法律上面讲他们之间的权属效益是没有什么区别的。
   

问11：购买拆迁安置房再拆迁的它的赔付和未买卖前有没有什么不一样？
   

何宇：你现在是什么意思呢？它的赔付和未买卖前是否一样？这个我建议你去咨询拆迁管理处，我不能给你解决这个问题，因为拆房它的相关规定。
   

提问12：何科长请问单位福利分房以后一方去世，以后再进行房改，房改过后这个房子是夫妻共有还是一方的？
   

何宇：你所有的分房，比如说这个人在他死了这段时间，原来的房改合同签署没有？
   

提问12：他在房改之前去世的。
   

何宇：就是去世了以后以另外一个配偶名字签的。
   

提问12：就是原来的一方去世以后，进行房改。
   

何宇：比如这个房子给张三，张三的配偶在房改以前就去世了，你原来他去世之前他根本没有取得房屋所有权，怎么是共有的？肯定是个人的。你只是说分房的时候考虑分房这个，但是从权利上来看，是在丧偶之后才签这个房屋合同，才办房屋登记，肯定是他的个人财产。
   

提问12：因为福利分房是双方的福利什么的？
   

何宇：肯定是个人财产。婚姻关系存续期间写一方的名字，那么这个房子就是一方的？这个要分开看，在10月1号办理房屋登记的，这个适用10月1号之前的法律体系，不是说写一个人就是他一个人的，只有在10月1号之后一旦计入登记簿，登记簿上记载的人才能房屋的所有权人。
   

然后就是写未成年人买房子要写小孩的名字，实际上就是和我们原来办理的有所不同的就是原来买房子的时候只需要这个小孩的父或母的监护关系，现在我们要求他们两个人都要来，因为他们首先是赠与行为，他是用夫妻双方共同财产赠送给自己的子女，所以说要他们夫妻双方都应该同意，首先这个赠与行为，第二用夫妻双方的钱买这个房子。
   

提问13：（纸条）
   

何宇：单位上房改的房子，已经办了产权，现在单位要办车库，车库能不能办产权？你们这个房子原来是买的商品房还是？
   

提问13：当时的时候说是商品房，大家今年办下来都是房改产权，包括土地使用证也是划拨的。但是现在很多车库，他已经售了，但是我们现在没有买，所以准备看，他说本身不办产权，我们就说能不能办，他是地下的车库。
   

何宇：这个首先第一个明确能不能办产权，车库肯定能办产权，第二个办商品房产权还是房改产权，就看你们买房子的时候走的是商品房买卖，房改肯定不会走这个，因为所谓房改，我们称之为房改实际上是住房制度改革，你车库首先第一个不属于住房的范畴，不可能在房改的范畴，走房改。有可能你们单位最早说的是商品房，我估计你们当时单位是直接在外面向开发公司买的商品房，买了以后办成单位名字以后再给你们办房改，再登记到你们个人名下，如果是已经办成了单位名字的话，那么以后在办理给你们的时候，应该是公产买房，如果还是原来开发公司的产权，那么有可能是你们直接和开发公司签订商品房买卖合同。
   

提问13：好象现在开发公司是原来单位上的，不知道他们什么关系，但是车库修在小区里面，应该说整块地都是划拨的，它的土地使用证都是划拨的。
   

何宇：一般来说小区的地块的土地性质都是一样的，我只能说应该是一样的，这个只有根据规划，看国土证的性质。比如你中间好多是出让的，好多是划拨的，有可能小区里面的地分几个时期取得的，取得的时期不同，可能他土地的性质也不一样。
   

提问13：车库卖了几年了，但是没有一户办下来产权？
   

何宇：没有办可能他有相应的限制，比如他手续齐了没有，所以你只有把合同拿了以后我们才知道，你基于合同我们才能给你办理登记。
   

提问13：现在签合同的话，如果是以开发公司的身份签的话应该是作为商品房买卖？
   

何宇：与开发公司签的肯定是属于商品房买卖。
   

提问13：现在单位已经是独立的法人，就是属于商品房买卖，如果办不下来我们可以追究它的法律责任？
   

何宇：你追究不追究它的责任是你自己的权利，你的权利上来说，哪怕是我自己的单位，我一样也可以告他，剥离不剥离并没有什么关系。
   

提问13：我请问预告登记，买方抵押卖方，能不能买卖双方先进行预告登记再进行登记？
   

何宇：预告登记是本登记。这种它的登记和本登记是一致的，你现在还在抵押或者按揭期间，那么你的权利实际上是受到限制的，我们在实际操作是操作不起走的，你必须第一个先把抵押解决了以后我才能办理登记。
   

提问13：父母买的房子年龄已经很大了，确实没有结婚证？
   

何宇：结婚证可以补领。现在产权证我说的是产权权属法不溯及既往，你现在办理登记我是按照现在的要求来办的。结婚证是可以向民政机关申请补领导的。
   

提问：他户口已经发生转移了？
   

何宇：成都市就在户口所在地补领就行了。他自己的户口薄、身份证去民政局补领就可以了。
   

提问14：（纸条）
   

何宇：如果你只是为了卖房子，可能不需要先去办理增加隐名共有人登记，我们在审理权属的时候是按原来的标准，你们富起来只看其他的资料，不需要增加办理隐名共有人登记。
   

提问15：（纸条）  
   

如果办理公众委托是否加上隐名共有人才能办理？这是买房子的时候是不是加上共有人才能办理这个，简单说就是这样，如果是结了婚以后买房子，那么第一个、如果他们夫妻双方都要登记，那么委托人的受理是两个人一起委托，如果是他们夫妻双方只登记其中一个人的名字，那么这一个人委托办一个人的手续就可以，但是同时出具对方放弃登记的声明书和保证书，比如声明我是哪个的配偶，他要买那个房子，由于我不申请共有登记，就是给我们一个声明，就是他放弃这个权利的声明。
   

提问15：卖呢？
   

何宇：卖房子委托和原来一样，除非是10月1号以后进入登记簿，权利人只有一个。
   

提问15：比如丈夫委托他妻子其出售的时候，是不是需要办理共有人才能出售？
   

何宇：以前的不需要，如果是为了卖这个房子只是办这个手续，不需要专门去办理这一个增加隐名共有人的手续。
   

提问16：（纸条）
   

何宇：夫妻双方在10月1号以前以一方名字购买的房子，如果去世，怎么才能确定是另一方的共有财产？请问是谁提的？
   

提问16：就是说10月1号以前，夫妻双方以一方的名字办的产权购买的房屋，如果是购买房屋产权证上名字的那个人去世以后，它的另一方产权证就？
   

何宇：就是产权证人去世，现在是不是另一方的个人财产？很简单，就可以办理公证继承，继承人凭继承书向公证机关申请继承登记。
   

提问16：是否有20%的税？
   

何宇：至于是否是属于应该增收20%个人所得税要分开看，因为个人所得税有存在免交的规定，是否属于免交还是不免交，只是房子办了以后。我给简单这样说，20%个人所得税不交有两个条件：第一是这个房子使用、居住超过五年，第二这个是单亲家庭的唯一住宅，你只要符合这两个条件你这个个人所得税是可以免交的。
   

提问16：如果是夫妻双方的共同财产，10月1号以前的，有一方购买房屋的时候没有登记它的名字，只是以另一方的登记的，
   

何宇：对啊，就是办理公证继承，由继承人向法定机关提出继承申请，办理继承登记，比如说父亲母亲共共有一个房屋，如果产权证之上登记父亲名字，父亲死亡了，如果死亡人在生前没有有效的遗嘱就应该按法律程序继承，就是死亡人的配偶、父母和子女都有权利继承，如果子女不愿意放弃，那么这个房子就不是配额一个人所有的，而且继承是从死亡之日就发生了。
   

提问16：如果他死亡时候不愿意给他的子女呢？
   

何宇：首先你存在一个遗嘱的问题，你有没有有效的遗嘱，现在遗嘱一般要公证，而且有超过三个以上的人见证，我们最终认的是公证处。
   

提问16：这样就可以照你刚才说讲的，10月1号购买的房屋可以补充名字？如果一方死了以后就不用办遗嘱了？
   

何宇：一样的，比如你登了张三和李四的名字，张三死亡以后张三的份额是不是需要继承？这个是产权权属属于自己。
   

提问17：就是你预告登记的话，还是针对的就是说产权完完全全属于自己的，对不对？
   

何宇：办理预告登记肯定权利人都要到场。
   

提问17：就是抵押当中的房产也是无效的？对不对？就是办不了预告登记？
   

何宇：这个系统已经限制了，因为预告登记是一个预登记，它的受理条件和本登记一样的，你办不了。
   

提问17：就是产权完完全全还是属于自己的？
   

何宇：首先要把抵押解除了。预告登记是为了保证你将来实现物权，为什么你将来实现物权的原因很多，比如我要出差或者怎么样也好，我一时扳回没有办法去办理，我先办理预告登记，过一段时间我再办理本登记，为什么启动预告登记，是你们双方提出申请，我可以实现物权，就不实现预告登记就可以了。
   

今天给大家的讲解就到此为止，如果大家还有什么问题可以直接咨询我们窗口。我们在交易大厅有相关的咨询窗口。

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