时间：2007年10月1日上午10∶30—12∶00

地点：二手房市场二楼电子大屏处

主题：  《物权法》实施后业主的权利及维权途径

主讲人：君合律师事务所资深房产律师   廖衍玲

主持人：各位尊敬的购房者朋友，大家上午好，欢迎大家参加此次房地产交易会，经常参加交易会的朋友都知道，我们市民房产学校免费购房知识讲座是我们交易会的传统的保留项目，也深深受到各位购房者朋友的欢迎，今天我们讲座的主题是关于《物权法》实施以后业主的权利和维权的途径，《物权法》颁布以后深受到各界人士的关注，因为他深深关系到我们每个人的切身利益，今天我们有幸请到了成都市君合律师事务所的资深律师寥律师为我们讲解，请大家欢迎。我们寥律师大概讲一个小时左右，利用半个小时时间给大家提问，好，现在我们轻寥律师开始讲课。
   廖衍玲：大家好，今天是《物权法》正式实施的第一天，这是一个非常特别的纪念日子。然后呢我们在我们的业务日常工作当中呢，经常也听到了很多的业主来给我们咨询，就是他想到是不是等到《物权法》实施以后，我的很多事情就得到解决了，我们小区的很多问题是不是一一得到解决，以前没有解决的问题现在我们就靠着《物权法》是不是就完全可以解决了呢？我们还是这样给大家说：《物权法》纵然是一部关系到每一个业主、每一个市民切身利益的一部重要的大法，但是他也不是解决一切问题的法宝，我今天给大家讲主要是《物权法》以及我们即将实施的《成都市物业管理条例》里面涉及到我们业主的权益。这个里面规定了业主的权利和义务，也规定了我们业主的一些关于如何召开业主大会、业主委员会如何行使职责，还有法律对业主大会、业主委员会他们权利的一些限制。从这种种方面从正反两方面你有权利相对有义务，权利和义务对等的情况下我们如何合法的有理有据地维护自己的权益。
    简单地给大家讲一下，我们当然还是《物权法》他涉及到的内容，他主要就是涉及到权利人，那就是我，我有权对我享有的这种物享有直接的支配和排他的权利，什么意思呢？它这个东西就是我的，那么我排斥任何人对它的侵犯，我这是一种排他的权利，排斥任何人对我物权的侵犯，然后我想怎么样处置他，我就怎么样处置，这是我的权利，所以物权讲到就是支配以及排他的权利。然后在我们《物权法》里面呢，它有一个大的分类，大家可以从这个表里面看得出，物权分为所有权和他物权，在所有权里面有四个分类，分为占有权、使用权、收益权和处分权。就是我占有，我首先物权我要首先要占有他，然后我有权使用它，还有我可以通过处置它去交换实现它的一种收益，比如我出租的房屋我获得的租金，我转让了我的财产我获得相应的对价，还有就是处分权，我想卖掉它，我想赠送给别人，我想放在家里作为一个观赏，都是我的权利，这就是我的所有权里面的四大主要权利，在他物权里面，你可以通过处置你的资产获得其他的一些收益，叫用益物权，比如说特别是农村里面涉及到的宅基地使用权，这个权利是我的，虽然土地归集体或者归国家，但是宅基地的使用权依然是我的，我可以来处分，可以来使用，这都是我的权利，然后土地承包经营权，这是我们国家关于土地承包的专门规定，是50年、70年不变的，建筑用地事实上主要是开发商涉及多一些，我们每个人买房子以后为什么要拿一个土地证呢，就是土地使用权证，还有建设用地的使用权，都是在用益物权里面的。还有担保物权，我可以来交换，通过抵押、通过质押来实现它的价值，这两种一般来说用益物权里面的宅基地、土地承包跟农村涉及比较密切一些，担保物权和建设用地使用权在我们经济生活中涉及多一些。
    所以说《物权法》我们第二条明确规定就是指规范物的归属和利用的法律规定。我物归谁，首先界定清楚，然后如何利用这个物，我是那来去抵押、去交换，我怎么利用这个物，这个法律就规定了这些主要内容。简单地给大家介绍了一下《物权法》的一个大的概念，它的分类。那我们今天肯定要讲业主的权利，在我们《物权法》里面所有权这一章里面专门第一节讲到业主的建筑物区分所有权，这个话现在大家经常听到，但是他真正的意思怎么讲呢？实际上这个权利是我们业主的一个复合的权利，是由你自己买的房子，这套房子的专署所有权，和你这个小区的配套的其他公共部分的所有权，叫共有部分的所有权，结合起来同时还加了我们每个业主可以对我公共部分进行管理，这叫成员权，我可以行使管理的权利，这三部分加起来叫建筑物区分所有权，这区分实质就是区分了专有部分和共有部分，专有部分是我买的这个房子，这个建筑套内这一套就是我的，公共部分就是小区的配套设施、小区的道路、绿地，小区的停车场等等，这就是共有部分。而我们业主行使权利的这么一个形式，除了业主维权以外还有我们组织形式业主委员会和业主大会，业主委员会相当于一个公司里面股东大会里面涉及到的股东董事会，一般是董事会在行使具体执行你大会机构的内容，业主委员会实际上就是带我们去执行很多具体内容的组织机构。《物权法》比较原则做了一些规定，而我们《成都市物业管理条例》以及国务院的《物业管理条例》对对业主大会和业主委员会的一些职责、一些程序的规定做了一些具体的要求。同时在我们的《物权法》里面对于这个物业管理机构也做了一个规定，以前我们都经常知道物管公司，我可以聘请物业管理公司对我们小区进行管理，那么《物权法》呢，他也规定了你可以聘请专业的物业管理公司，你也可以聘请你信任的管理人来进行管理，那么你小区业主也可以自己决定我们是不是自己轮流来管理，我不要聘请外面的物管公司，如果我的小区很小，比如有的是以前的公改房的，那么这一栋楼就只有几家人，我不一定聘请物管公司来，就我自己人来管理，或者我们花一点钱聘用某一个人，或者请年纪大一点的或者有过军人经历的人来，不一定非得搞一个物管公司，不管是聘请的谁，都是要执行我们业主意志，就是按照我们的要求进行管理。这个就是刚才我给大家讲的，一看这个表大家就一目了然，建筑物区分所有权，一个是专有部分的所有权一个是公有权，还有一个成员权，成员权就是我们每一个业主作为小区的成员参与小区的管理，决定小区里面涉及到我们每一个业主的重大事项。
    大家可以具体看一下，专有部分的所有权，就是在构造及使用上具有独立性，并且具有程度所有权课题的一部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋，共有权指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分，享有的财产权利。成员权是我们成立一个管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权，参与立定规约的权利，选举管理者的权利，解除管理者的权利，请求停止违反共同利益行为的权利等。
    这里呢，大家对这个案例不知道有没有印象，北京的美丽园业主维权事件，这在20004年在全国闹得沸沸扬扬，他的业主非常有维权意识，也正好在国务院的《物管条例》实施以后，业主委员会代表全体业主，当时也召开了业主大会，业主授权业委会去起诉物管公司乱收费，它的物管费远远高于了市场价或者当地的一个指导价，而且把比如说电梯里面的广告收入，把一些公共的配套用房拿来出租、经营全部据为物管公司自有，并没有交给业主委员会，所以美丽园业委会代表全体业主起诉，但是他的前两次诉讼全部败诉，理由是业委会没有诉讼的主体资格，当时我们的法律界里面就对业委会有没有权力代表业主起诉，当时他们的见解不一样，因为业委会没有自治的组织，大家只是一个探讨，最后法院判决败诉，就是不进行实体的审理，就是不去审理物管公司是不是乱收费，而是去审理业委会有没有权利代表业主起诉，所以一审、二审全部因为这个理由败诉，那么在2004年的时候，他们再一次就是在物管条例出台以后他们再一次提起了诉讼，当时有一个导火线，物管公司反诉他们要求他们支付物管费，因为他们拒缴，物管公司的诉讼根据签订的物管合同肯定应当缴纳，所以物管公司胜诉以后物管公司到小区的家里面堵被窝事件，让人交了物管费才能去上班，才能让你走，这就一下轰动了小区业主和物管公司的矛盾，这种矛盾达到了一种激化，就激怒了业主们，业主又委托业主委员会打这次诉讼，这次他们列了13项诉讼请求，每一项非常具体的，哪一项你违法了，我要求你公告收费开支的内容，这次诉讼由于有媒体的介入，上上下下都非常关注，然后这一次就不再说他主体的问题了，当时法院就支持了业主委员会的请求，支持了12项，他们一共提了13项，支持了12项，一审、二审都赢了，这次是业主主动起诉了，这一次他们赢了以后呢，物管公司当时也就动用了他们当地的北京市的物管协会，由物管协会又请了一些法律专家，五个资深的法律专家给北京市中院、高院写信，说你这个判例将导致我们物管公司以后不能够按照合同来履行，就是签订了合同还被法院改变了收费内容，所以当时法律界也好、老百姓也好都是非常关注的一个案例，这个案例物管公司又要求再审，法院受理了又再审了，再审了以后还是业主胜利，因为这个就是理念，就是法律的角度，站在谁的角度它发生了改变，它还是说我们立法的进程，法制的进程当中，社会也好、法律也好，更多关注业主的权利，判决物管公司的收费从两块七毛五降到了一块七毛八。但是紧跟着后面的事情就是大家没有预料到的，物管公司由于物管费用降低了以后，他们在一夜之间全部撤出，就是我觉得我不能够在这里经营下去了，导致这个小区一夜之间停水、电梯不能运转，垃圾没有人清运，小区一下瘫痪了，所以业主对业委会的成员群体而攻之，就怪你们，你们打这个公司，现在没有人给我们搞这个物管了，我们生活一团糟了，这时候业委会的成员非常委屈，当初是你们授权我们做这个事情，现在由于出现这个状况你们又怪我们了。这种矛盾在我们生活中是常见的，业委会由于期限满了以后不满意退出，不愿意移交他的相关的资料，因为他跟每个人的利益切身相关，每个人的出发点是不同的。所以美丽园的事件最后通过招投标，对外聘请，招聘物管公司，当时还有人提出是不是白面业委会成员，是不是重新开会选举业委会成员，就是外部矛盾解决以后内部的矛盾又达到了计划，就是我们在业委会构成中常常迷失了自己，忘了我们想做什么，我们想要的是什么，所以这个例子非常典型，这是发展当中必经的一个过程，所以说这是一个必然过程，我们特别是我们成都市也有一些老的小区出现这种问题也特别多。最终他们的因为对招聘，完全合法化，三家竞标，有一家非常有资质，最后因为一块六七的价位中标，这样子事件就平息下来了。
    下面我给大家讲一下《物权法》里面涉及的业主权利有哪些？
    第一个业主对建筑物的住宅、经营型用房专有部分享有所有权，对专访部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这是一个法律的原文，但是用通俗的原文给大家讲构造我对我的房子享有所有权，我对这个小区我共有的这部分我享有共有权以及参与管理的权利，就是我前面讲的成员权，这是一个大帽子，法律做了一个总的界定，在界定下面还有一些具体的规定，我前面这三项，大家看这三个方面的内容是我从《物权法》里面剔出来的三条，比较有原则性的规定。
    第二个业主大会或者业委会作出的决定如何侵害了业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，这也是我们业主的权利之一。为什么要规定这个呢？现在就是因为有时候成立了业主委员会以后，业主委员会就把自己的权利无限地扩大，就把业委会的权利职责当成了个人谋取私利的一个资本，我们也遇到了这样的业委会，它就拿着这个公章，因为业主大会授权业委会对小区进行收益管理，他有可能拿着业委会的公章对外签订合同，这个收益他不拿给业主使用，作为个人收益了，这就是私心在作祟了，他没有想到我是受业主大会的委托来管理的。所以针对现实中出现的问题，《物权法》规定了如果业主大会或者业主委员会作出的规定侵害了业主权利的，业主可以请求人民法院撤销，以前没有这个规定的，这一条规定以后我们业主知道了，你业委会也好、业主大会也好，只要侵犯了我的合法权益，我可以申请法院撤销。同时另外一方面呢，这条规定也告诉了我们一个业主委员会在法律上面并没有规定他可以代表全体业主去起诉。这个也是我们《物权法》还是留下了空白，就是业委会的地位问题，他究竟能不能代表业主去起诉呢？在我们《物权法》里面其实是没有规定的，它的明确规定是在第三个规定里面。业主对侵害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼，这句话的意思是说不管物管公司也好，开发商也好，你只要侵犯了我业主的权利，不管是一个也好，不管是十隔阂全体也好，那么都是我们业主以自己的名义去起诉，哪怕是集团诉讼，都是业主以自己的名义起诉，不是说让业委会去起诉，所以从这个上面的规定我们实际上也就对立法上面就比较清楚了，业委会在法律上仍然没有承认它的诉讼主体，就是在打官司的时候他不能够当被告，但是在业主的管理当中，在小区的管理当中，业委会我们的自治组织，是业主大会的执行机构，全部必须要执行业主大会赋予他的所有的内容以及我们法律上规定他的一些职责。
    好，业主的权利里面呢，我们具体讲到共有权，因为专有权大家都清楚就是我的产权证，不用再多讲了，但是很多业主搞不清楚我们共有权，哪些是属于我们小区业主共有，哪些是属于开发商的。哪些是属于纳入公摊的该共有，哪些是不进入公摊但他也属于小区业主的共有，所以呢在这个问题上面呢，给大家简单讲一下。
    在建筑区划的道路绿地，我给大家简单归纳一下，首先是属于业主所有，就是小区的配套设施，我们有一个大的原则，小区的配套设施，在这个小区区划内的道路和绿地，大家一看规划图里面写的小区必须配有道路、绿地。那么绿地不管你纳没有纳入公摊，它的前提是属于小区业主共有的，不管进入不进入公摊，但是属于城镇公共道路、公共绿地或者明确约定属于个人的绿地除外，这是什么意思呢？有的小区它可能在一条道路的两边，那么从规划的角度来说的，这个小区我们有一条城镇道路必须通过小区中间过，那么小区被一剖为二，分成两边，这个道路既是我们小区业主互相来往的道路，同时是城镇公交的道路，可能公交车从这里过，那么这条道路就不属于小区业主共有的，这一点他有界定。然后公共绿地同样的，属于市政公园，或者是属于只要划归了是公共设施的，老百姓大家都有的，并不是小区共有的，只要属于市政的绿地，就属于国家，不属于小区业主。还有一种绿地，我们经常看到开发商在合同里面写到你住底楼的我赠送你花园，或者我出让给你，这部分绿地也要看规划，如果这个规划里面写了这块绿地应该是属于小区业主共有的，是不能够出让的，如果这个没有列入公摊，是进入别人的价款里面去的，这一部分合同里面约定了是归购买底层人所有的私家花园，这个有约定就要从约定。
    还有一个就是建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房属于业主所有。这个是这样的：什么叫公共场所，现在经常会提到小区的会所到底是怎么样？属于业主共有呢还是属于开发商所有？
    首先还是要看它是在建筑区划内，那么这个会所究竟有没有进入我们业主的公摊里面去，开发商是自己那来对外经营的还是提供给小区业主拿来进行公共活动的场所，这个界定目前必须模糊，仍然没有界定清楚，从法律的角度来说这个界定仍旧没有清楚，所以小区的会所究竟是开发商还是业主呢现在要打一个问号，但是公用设施和物业用房这个是没有争议的。公用设施比如说在北方，有锅炉房，他们要取暖，然后我们的电梯这是每个小区高层建筑必须配备的设施，物业服务用房我们都知道物管房，一般拿来给物管公司或者物业管理人员来使用的，这个物管用房里面必须配备有水、有电等等，就是让别人在里面至少晚上能够居住，能够满足他们的使用，同时最主要的还是要满足物业管理方面的一些用途，所以说呢在这个里面公用设施和物业服务用房归业主所有，这个没有任何的异议。只有一个其他公共场所现在法律是空白，我们也期待着司法解释出台把这个界定清楚，到底他们的会所是谁的？
    业主的权利里面还有停车位，这也是大家非常关注的，在我们共有权里面这个停车位到底归谁所有，实际上法律把这个法律搁置下来了，把不做明确的规定，他只要求优先满足业主需要，这个停车位因为是我们开发商按照规划的要求，我们成都市是1：0.8的标准配置，是一个硬性的指标，他并不能保证每一个车主都有车位，但是也不排除有的开发商现在把这个停车位对小区以外的人销售，而且就在《物权法》实施之前，出现了全国各地的开发商突击销售停车位，为什么呢？因为这里面有一条规定，车库的归属依照约定，按照合同约定归谁所有。所以开发商想到10月1号实施《物权法》，在这之前我要把车户的归属通过合同的方式把它约定清楚，但是《物权法》还是有一个大的倾向，不管你卖给谁，但是首先满足业主的需要，就是这个使用权还是要归业主的，你卖给谁，也许这个小区业主穷买不起，你卖给了别人，但是你的使用还是优先让我们业主使用，这里面出现一个矛盾，所有权买了以后不能使用，拿给了其他人使用，这里面就出现了矛盾，我买了我为什么不能用，而拿给别人用，这个矛盾我们也期待着司法解释出台，对实际操作上如何解决矛盾做出一个规定，因为现在摆在这里很清楚所有权人觉得他的权利被侵犯了，小区业主可能想到我不去卖，但必须给我用，这样又出现了新的矛盾，所以我们想很快会有相应的规定，对如何保证业主优先使用权怎么样来规定。对停车位还有一个规定就是占有业主公用道路，其他场地上用于停车的车车我们经常界定为地面上的车位，一般很多用我们道路两边的绿地，他们弄着空格的砖铺在上面，透绿草的，他们在上面可以画一条线，这就是停车位可以用，还有一些小区道路比较窄，没有地位放地下停车位的，就在路的一遍画出来这里那来停车，这个就肯定属于业主共有的，这个地面停车位属于业主共有。我们讲共有权的目的是什么呢？告诉大家哪些属于共有，哪些可能不是共有的，讲这个目的是告诉大家，共有权，因为利用了这些共有的地面也好、绿地也好，还有我们的道路也好，你占用了、挖掘了，或者是暂时了处分了这些东西，那么我们说他要么把收益归小区业主全体所有，我们告诉大家这个共有权的目的就是说它的收益应该是归业主全体所有，包括我们经常现在提到的电梯里面的广告，住宅外墙的广告、小区外墙屋顶等等这些广告的收益。我告诉大家这一块就是它的收益归业主共有，但是有一个收益大家可能要注意一下，屋顶的广告，屋顶的广告按照我们成都市《户外广告设置条例》的规定，屋顶这一块的广告因为是使用的空间权，他除了座机，依附于小区的楼顶，但是更多使用了空间权，同此法律规定四六开，40%归小区业主，60%规设置的单位和政府。
    我们现在具体讲到业主的权利里面就是我们《物权法》里面讲到我们哪些事项是由业主共同确定的？这里面有七项，必须经过业主共同决定，但是共同并不代表百分之百同意，他里面有规定必须达到百分之多少，制定和修改业主大会的议事规则，因为业主大会究竟怎么样运作，他有那些职责，他什么时候召开一次，就是我们的产权人怎么样来投票，到底是一户一票还是按多少面积算一票都是我们业主大会自治的事情，这个业主大会的议事规则必须要业主共同决定。
    第二、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，他专门降到了我们管理规约的问题，这个管理公约主要是建筑物和附属设施符合进行管理，也属于我们小区对大家每个人的利益都有切身影响，就是我们的业主公约，现在他统一把名称改为管理规约。
    第三个方面选举业主委员会或者更换业主委员会成员，这也是由我们业主大会来行使权利的，选谁来成为业委会成员以及罢免更换业委会成员，这是通过我们业主共同决定的。
    第四就是对物业服务企业或者其他管理人的选聘和解聘。
    第五个构造筹集和使用建筑物及其复数设施的维修资金，这是非常重要的权利，维修资金涉及到我们小区比如电梯坏了，比如一些设施出了问题，一些重大的事项我们如何动用维修资金，动用多少，维修资金用完了以后怎么补交，我们业主如何补交这就需要我们业主大家共同决定。
    第六个方面就是改建、重建建筑物及其附属设施，现在大家不一定能够看到，随着你这个小区将来时间长了，很可能有一些比如说物业配套用房等等需要修改，比如停车棚出现问题需要改建或者重建这些需要业主决定。
    第七就是凡是纳入进去的，我们都把它作为有关共有和构成管理权利的其他重大事项。
    在业主的权利里面就讲到业主共同决定的第五和第六项是什么？就是对于维修资金的筹集使用以后改建、重建这些附属设施建筑物的事项就规定了应当经过建筑面积占总面积的三分之二以及人数占总人数三分之二的业主同意，就决定这些重大事项，这些重大事项必须两个三分之二，面积三分之二和人数三分之二必须通过以后，我们在投票，这是程序上的规定，就是怎么样投票才有效，你必须两个三分之二通过才有效，那么决定其他事项呢，就应当经过面积人数均过二分之一，除了五和六必须两个三分之二，一、二、三、四，我们议事大会的规则、我们管理规约，我们选聘物业公司这几个事项只要二分之一的业主，以前的规定只讲了人数的二分之一，现在是必须两个都要达到，面积和人数都要达到，如果只讲面积的话，对于那种一下子买了很多房子的人就有优先权，很可能它的投票权就一下作出了决定，难免对他自己很有利，因为它的投票权就比其他人要高，有可能他在这里买十套房子，按照面积来算，他的一票就当了其他业主的十票，所以现在规定不光看你的面积还要看人数，都要保证。
    业主大会或者业委会的决定对象业主具有约束力，这个前面我已经讲了不在讲了。
    那么维修资金的问题，因为很多小区前期由于开发商没有缴纳他应当缴纳的维修资金，后期由于维修资金已经用完了。《物权法》里面有这个规定，维修资金肯定属于业主共有，经业主共同决定可以用于电梯、水箱等共有部分的维修，维修资金的筹集使用情况要进行公布。
    下面这个内容主要讲到费用分摊有约定从约定，无约定或约定不明就按建筑比例来确定。
    后面的部分因此时间关系就不多讲了，主要是接受物业管理企业提供的服务，召开业主大会会议，议事规则，参加业主大会、行使投票权，选举业委会委员并享有被选举权，监督业委会的工作、监督物管企业、履行合同，对物业共有设施和设备和相关场地使用情况等有知情权和监督权，这是我们物管条例里面已经规定了，我们有知情权，同时我们享有监督权，然后就是维修资金的管理使用和法律规定的其他权利。
    那么业主的义务是什么？讲了权利必然讲到义务。业主的义务一个是对专有部分的形势不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，特别是我们新房屋的装修，很多业主想这个墙敲掉，那个地方改一改，不管你怎么样，你通过审批行使权利的话你不得危及建筑物的安全，这是一个大的义务的要求，平时小区楼道里面停放自行车，你不能妨碍其他业主很顺利或者正常使用小区楼道，就是你行使自己的权利不得侵犯其他人的权益，业主对共有部分享有权利承担义务，不得以放弃权利不履行义务。比如我们规定业主公约里面有规定你必须缴纳物管费，或者小区之间，按照《物权法》里面讲的相邻关系，邻里之间有相邻的一些通风、采光、互相之间提供便利，有的业主说了我不要你提供服务，我不要你物管公司提供服务，我自己做，我所以不给你缴费，这肯定是不行的，不得以放弃权利不履行义务，你只要是小区的一员，那么只要跟物管公司签订了物管合同，物业服务公司对小区共有部分提供了服务，那么你应当缴纳服务，并不是你不需要他提供服务我就不缴费了，不是这样的。
    还有一个就是业主转让建筑物内的住宅经营型用房对其共有部分享有共有和共同管理权利一并转让，就是你卖了房子，那么你在这个小区里面缴纳的维修资金也好，你在这个小区里面享有的共有权也好他是跟着你的房子一块转让了。还有业主的义务里面，还提到，第一个就是住改商的问题，前期我们《成都市物业管理条例》大家讨论得非常激烈也就是住改商，能不能住改商，法律对这块并没有禁止说不能，但是他规定你如果搞住改商的话你首先要遵守法律法规和管理公约的规定，你首先要通过批准，相关部门批准以后，还不行，还必须经过利害关系的业主的同意，因为很多的业主，特别是在一楼的都希望把自己的外墙打掉，能不能弄成商店或者经营餐饮，或者经营歌舞厅，这个肯定对小区业主大家的生活居住是有非常重大的影响的，所以哪怕你拿到了这些政府同意你改建的规定和手续之外，你还必须要经过业主相邻的，那么你这一栋的业主至少给你同意，他们同意才行，反过来告诉业主，你要维权的时候，你看到他住改商的时候首先要他拿出合理的手续，没有合理的手续你敲敲打打首先是违法的，就是我们的违章建设，如果我们业主不同意，你是肯定不能够住改商的。这就是权利和义务大家来利用的问题。
    业主应当遵守法律法规和管理公约，业主不得擅自占用、挖掘我们公用的道路、场地、损害业主的共同利益，应维修物业和共同利益，业主确实需要临时占用和挖掘场地的，应当争得业委会和物管企业的同意，物管企业需要临时占用的应当争得业委会的同意，这是物管条例里面非常集中规定的业主的义务，简单给大家念一下，就是首先遵守管理公约和大会的议事规则，然后遵守我们小区公用部分的维护的规章制度，还有就是执行业主大会的决定和业主大会授权的业委会作出的决定，还有缴纳维修资金和缴纳物管费用以及其他的义务。
    给大家讲一下《成都市物业管理条例》对业主权利的保护，这个物管条例应该明年的1月1号就开始正式实施，这个条例是我们一个地方立法，而且前前后后历经了好几年，而且这一次立法也是我们广大市民参与得最多的一次立法，而且还是第一次举行的立法听证会，由于涉及到每一个业主的权利，所以从上到下都非常关注，我们成都市第十四大常委会已经通过了，上一个四川省人大也已经通过，那么以后要向社会公示，公示以后我们可以拿着版本学习，由于这个版本没有公示，所以我不能够把具体内容详细说，但是我可以把大家比较关注的内容提出来讲一下。
    第一个就是在我们的物管条例里面，成都市地方立法里面有两个非常创新的地方。一个呢就是新建住宅交付使用采取备案制，这个备案制是向谁备案？不是向建委，是向房管局备案。从明年1月1号起你新建的住宅，主要我们讲的是住宅，因为涉及到老百姓的切身利益，规定住宅工程验收合格后，附属设施设备应当具备相应的条件才能交付使用。在我们物管条例里面专门对附属设施设备作出了明确的规定。现在很多开发商交房子，大家有可能没有注意到，他交房很可能是，你买的这一栋一期、二期，一期只是住宅这一部分，小区的配套设施有可能没有建全，因为合同约定是竣工交付，这一栋楼竣工验收了，但是整个小区配套设施并没有进行综合竣工验收。在我们物管条例里面就规定了你住宅工程竣工验收合格，那么你的附属设施设备应当具备相应的条件才能交付，不是开发商拿一个竣工验收报告给我们，我们就要收房。你必须附属设施设备达到相应的条件，这个条件可以简单给大家说一下，因为内容非常多，他里面的内容主要涉及到我们的水、电、气、管网。还有电话，也就是我们讲的五通，然后还有道路、还有其他的一些配套的一些，如果说你按照规划里面的有学校、有卫生院的，农贸市场等等，如果你规划里面都有，你必须要建成，还有我们预留的空调器外机的位置，绿化、停车位、周边道路的清洁、平整等等。除了水、电、气、电话等等这些方面，光纤这些之外，还对道路、绿地、停车场包括空调的外机的位置的预留这些都作出了规定，你必须这些都达到相应的要求你才能交付，有些小区存在道路乱糟糟的，道路没有通，但是这个楼建好了，你必须要收房，这就是违约。
    我们规定了相应的附属设施设备比较达到相应的要求，而且交房前建设单位比应当向房产管理部门办理交付使用备案手续，我们成都市出台了一个竣工验收备案表，这是开发商在建筑施工竣工以后向建委报备的一个备案资料。现在我们《成都市物业管理条例》规定了，就是你在交付前你还应当向房管部门，他这个备案的内容要多一些，包括你的附属设施设备是否竣工。而且在物管条例里面也规定了，如果你不来进行备案，或者你没有达到相应的交付条件你就强行交付的话，那么我们就可以按照他销售额的千分之一到千分之三给予罚款，而且还要纳入全市物业管理信用体系，现在我们成都市房管局专门有一个信用体系，房地产物业管理的信用体系，上面就要公示哪些企业是信誉很好的，哪些企业受过处罚信誉不好的，一旦受到处罚，这个是对外公示的，老百姓都可以查得到。
    我认为我们的物管条例里面还有一点是被老百姓考虑得非常实在的一点，住宅物业保修金制度，这和维修资金是不一样的，这是两个不同的东西。保修金制度主要是现在很多开发商它把房子交付了以后，那么我们施工单位，就是建筑方本来房子交付以后有一个保修期，由于开发商和施工单位扯皮，他们之间存在纠纷或者工程老是没有结算，但是房子已经交付给我们业主了，那么在保修期内出现房屋的质量问题，谁来保修？这个钱该谁出？本来法律规定是施工单位应当，比如我们的水电、防水这一块的保修期是五年，我们房屋主体的安全结构是终身保修，然后我们其他的一些管网等等有的规定的保修期是两年。在保修期内本来施工单位应当履行他保修责任的，但是由于开发商和施工单位扯皮，那么这一块谁来出钱，或者由于开发商破产了，他们拿不出资金来修了，这就给老百姓造成很大的不变，所以我们规定了物业保修金制度，规定了这是开发商来交的，明确规定了保修金为总造价的2%，而且开发商在办大产权的时候比较提供他已经缴纳保修金的证明。条例也规定了开发商按总造价的2%缴纳保修金，条例规定了当物业出现质量问题，而开发建设单位不履行或者无法履行保修义务的，无法履行就是它的资金实力已经下降了无法履行保修义务时，可以先用保修金垫支维修费用，老百姓的生活必须要保障，这让老百姓去花这笔钱肯定是不妥当的，而且造成社会矛盾的计划，所以为了保证老百姓的权益我们采取了保修金制度，你开发商不缴纳保修金的话拿不到大产权，如果在保修期内出来问题首先是动用保修金，保修期过了以后产生房屋的问题用我们的维修资金，所以保修金和维修资金是两个不同的概念。在我们的物管条例里面也规定了如果开发商不缴纳保修金，或者他不履行它的保修义务的时候，那么我们的房产管理部门可以责令他改正，逾期不改正还可以处一万到五万的罚款，以前的立法就是“你应当怎么样”，就忘了“如果你不怎么样”，我们就该怎么样，就是没有法律处罚的条文落实，使前面的规定成一纸空文，现在随着立法的提高，也知道了有前面的应当就有后面的处罚的法则，从前到后，让我们的制度最终能够得到落实。
    组委会这边给我说讲到十一点半，留半个小时给大家提问，我不知道大家是继续听一下还是提问。因为我当时准备是按一个半小时的给大家准备的，这样我把时间留给大家来提问吧。
    提问：我这个问题很具体，因为我买的这个房子，那个楼盘是28、29、30号集中交房，开发商是成都市一个特别有名的大开发上，这个楼盘也非常有名，但是刚才就讲到，就是说这个房屋开发以后，他应该具备办备案登记表，是吧？是不是应该办这个东西？
    廖衍玲：刚才给我们讲的是我们《成都市物业管理条例》是明年1月1号以后才实施，所以你在1月1号以前，法律没有实施以前，现在暂时不能实施，你刚才说的备案表是竣工验收备案表吗？
    提问：嗯，因为就是说分三批，我是昨天应该去收房，因为他们收房的没有来听这个讲座，其他的业主总共有六七百户都不知道开发商应该提供去年建委规定的表，现在开发商提供出来的，如果业主不问，他就什么没有说，昨天因为我去收房，我坚决要求他出示备案表，他就拿了一个我所在一栋楼的竣工报告给我，他那个不叫验收，我看到报告上面有开发商的公章、设计单位的公章、建筑单位的公章，监理的公章。
    主持人：还有地勘，一共五家单位。
    提问：只有四家，在这个情况下我就提出来这个房子不能收，因为修的过程中我看了很多次，在交房之前他有很多质量问题，比如墙面空补，还有防盗门比较坏，总之问题很多，所以我提出来我不能收房，必须出具房屋验收备案表，他就拿这个报告来敷衍我，后来我没有收房他也同意了，他说半个月以后他通知我收，我做这个目的有两个，一个是因为他没有备案表。
    廖衍玲这是开发商的问题，他必须拿到备案表才能办大产权。
    提问：涉及到第二个问题，比如很多人收房以后要进行装修，消防验收没有合格，我把所有的消防箱打开，只有水管的管，接的那个管子，我说万一装修发生火灾怎么办？这个消防没有过关就不让业主装修，实际上是侵害业主的权利来保护它的权利，因为实际上他不具备交房条件，我在半个月以前去看的时候，所有的搞装修的工人说这个房子再过一个月都不能交，就是说需要整改的问题实在太多，但是合同定的是9月30号以前交房，所以他来一个集中交房，因为很多业主不知道，都匆匆忙忙跑去，而且在收房的时候他把所有的钱全部收完，连物管费等等再给你办手续，最后才去看房子，结果有一些业主和他发生矛盾，就是说我们已经交几十万，这个房子修成怎么样我们先看一下，这个开发商不愿意，这个程序有一点倒置了，不管怎么样，在市场上进行交易，这个货品怎么样我看了以后才把尾款付给你，他不，所以我觉得我们业主碰到这些问题应该怎样维护自己的权益，他讲了你可以不收，半个月以后你来吧，他是害怕对其他业主造成影响，当然我也没有在那个地方跟他怎么样，他就把我叫到办公室，。
    廖衍玲我觉得这位阿姨的维权意识是非常强的，因为她就知道首先买这个商品，我要验了货才办交接手续，我没有看到房屋质量的情况下你就让我糊里糊涂签字、交房，是对自己非常不负责任的，实际我今天讲这个内容，因为很多内容由于时间原因没有给大家讲多，我一直有这个观点，就是我们业主的维权要靠自己，不要寄希望于别人，自己你要有这样的意识以后，刚才这个大姐说的我要求你出示相关的备案表你没有，我看到连消防这个工程没有竣工呢就把房屋交付了，那么你的交付实际上是在规避自己将要延期交房的违约责任，我作为业主，一个是我觉得你没有达到交付条件，首先我们把合同看清楚，合同里面每一条、每一款我们要把意思理解到，如果让每一个业主都去钻研的话，可能你们成法律专业人士了，但是至少意思我要清楚，我看不明白，我可以请朋友，请我身边懂的人帮我看，所以我们接下来还要讲关于如何验房，就是让大家来维权，你没有达到交付条件我一定不签字，就是你强行要求我签字，我也要在上面注明你哪些方面不达标，然后我还要表明我的态度，没有达到合同里面第一条的交付条件，我拒绝收房，还可以在交付的单子上注明你应当按照合同的规定在多少天以内整改完毕，否则我要追究你的合同责任，我觉得这位阿姨维权意识比较强，她能够知道这方面我不能够轻易签这个字。
    提问：我再说一下，这个也很重要的在座的很多都买了房子，他就是拿这个合同说，合同里面有四条可以交房，其中有一条工程竣工合格，他就拿这一条给我讲，后来我给谈讲，我说工程竣工合格是你们开发商、建筑单位，完全是你们自己认为，没有第三方认可，所以他们四个人给我辩论，最后他们就说好吧好吧，过半个月以后。我们去办这些手续，什么时候通知你来收房，我们打电话给你。
    我要给大家讲的，就是说在收房的时候比签订合同更加重要。谢谢！
    提问2：我想问一下两个问题，就是你刚才说到房子我们必须要有土地证，但是我96年的时候我们拆迁房，我以前有土地证，但是我们拆迁房办土地证件的时候就没有国土证，但我应该怎么办？
    廖衍玲：涉及到以前的房改房以及以前的拆迁房在土地证使用权证方面都有这样那样的问题，这个大家不用担心，实际上按照我们《物权法》的规定，以及我们一直以来对方和地的关系问题，我们一直规定的是，地随着房子走，房子是你的，那么房子下面的地肯定是你的，所以在这一点上大家不用担心，我们说两证齐全当然更好，但是由于涉及到历史的一些遗留问题，一些不规范的历史遗留问题，特别是涉及到拆迁放和房改房这两块很多都存在着土地使用权证不齐的问题。
    提问2：如果我去贷款，房屋抵押的时候他又必须要要土地证我又该怎么办呢？
    廖衍玲：你只有找当时拆迁安置的单位，找到他要求他给你办土地使用权证。
    提问2：我再问第二个问题，像屋顶花园，像这个归属属于不属于共有？
    廖衍玲：这个早就明确了，这是小区业主共有，哪怕合同约定说这个屋顶我卖给你，因为这个屋顶跟我们讲的绿地是不一样的，屋顶已经纳入到我们小区每一个业主的公摊里面去，所以说哪怕合同约定这个归一个业主所有，我们心里也清楚这个实际属于业主共有的，只是屋顶的业主是出钱买的，所以其他业主不去过多计较。
    提问2：像我们拆迁安置的小子是小跃层，我们屋顶是从我们楼道自动是一个跃层，二层跃上取得，我们一到房门进去这个屋顶算不算我们自己的？
    廖衍玲恩：如果他把这个屋顶算到的面积里去了，就算你的。
    提问2：不是，就是一个单元四户人，不是共有，它是一道门上去，楼上一个跃层，跃层也算面积的，然后有一个屋顶。
    廖衍玲：还是要看测量的报告里面有没有把这个屋顶纳入你们的公摊，应当是纳入你们两家的公摊里面的。
    提问2：如果没有纳入？
    廖衍玲：算到你个人名下就是你自己的。
    提问2：如果算在公摊里面别人上不来的，是我们家门才能上去，别人上不来，怎么算是共有的？
    廖衍玲：只是开发商把他隔离了一下，实际上你现在的花园还是在别人房子的上面，对不对？所以说还是算是共有的只是在分割的时候，开发商有意识分割在你的房间里面才能算你的屋顶，所以要查一下测绘报表，如果计入公摊影响算共有，如果没有进入公摊就是你自己的。你查测绘报告，但是我想拆迁房应该没有那么正规。如果有神主张的话，就等法院判决再说，如果判决共有，就让快五月开发商赔钱。
    提问3：我是买了一个农贸市场的房子，我是04年买的，我看了开发商规划土地使用年限是到2050年止，今年给我办土地使用证的时候我只到2040年，当时我买房子的时候我合同上面明明白白注明了土地使用年限2050年，我给开发商说我买房子的时候合同上面约定了，当时我问了，他说土地使用年限是50年，我说怎么少了10年，他说是去年他们换了一个大国土证，他们这个大国土证是2003年办下来的，省委报告也是40年的土地使用年限，去年他们换了一个大证，换的时候国土局没有通知他们，就把这个土地使用年限从2050年改为2040年，国土局没有通知我们，我们也没有办法。我说总要有一个说法，少了十年，我买的房子我投资我要经过计算，我之所以买这个就是有50年的使用年限，现在我的权益受到侵害了，他说你去找国土局。
    我去找国土局国土局说2050年的时候市国土局有一个办公室会议，他们把这个文件原来的综合用地名称取消原来属于综合用地归到商业用地，商业用地只有40年，我们就变成40年了，我说你这的文件是2005年出的，你执行日期也是2005年10月15日号，大国土证颁出来是2003年，我觉得综合用地改为商业用地，我觉得开发商取大过渡证不属于调整范围，应该没有约束力，这样国土局说我改他们的，没有改你的，没有你的事，我说不对，我现在才知道你们是宜居过渡证给我办的，我就认为你这个证没有实政府的批文，是第一个过渡证是94年的批文，是在55号文件取消综合批文这个名称之前办的，我认为他们的行为侵害了我的合法权益，大家国土局说该找的是开发商找，不是你来找。所以我现在搞不明白了，开发商不理，那么这个该找谁的？
    廖衍玲：你和开发上直接有合同关系，所以你的维权对象是开发商，开发商把你支到了国土局，你这个相当于找行政机关说他行政违法，但是这个比较困难，你觉得它的变规侵害了你的合法权益，那么你要通过行政诉讼，这样的话你维权，因为你不专业，导致你会走一个弯路，实际上你维权的话，你就根据你的合同，你的合同里面告诉你的使用年限是50年，我根据你这个买了你的农贸市场，我就应该到2050年，由于你变更给我造成了损失，导致我使用年限缩短了10年，因为到期以后你可能要出钱去续你的使用年限，这样就造成了一个损失，你就可以向开发商举证，关键是难度在哪里呢？难度在你要求举这个证，这个对你造成了多大的损失，你不好举这个证，我们说任何的维权你都得要拿出证据来，我们都知道这个时间缩短了可能会造成少用10年，货币提前10年终止了你的使用权，如果要主张的话，只能要求适当给你一定的补偿，否则你没有办法举证，比如你要折算成50年，每一年投下来多少钱，你10年应该补我多少钱，如果大家业主都能够团结呢，估计会有一定的影响，否则的话，这一条维权的路会比较漫长。
    提问3：还有一个情况，业主互相不认识，都是投资去购房，还有开发商那边190多户，到现在为止，他只卖20多户，其他不办，24业主也麻烦
    廖衍玲：你的农贸市场应该是没有预售许可证的吧？
    提问3：有。我查了的的。
    廖衍玲：那么你检查他有预售许可证，他只给20多户办产权，其他一百多户没有办产权？
    提问3：嗯，当时买的时候我就提出了这个问题，所以其他的没有证据。
    廖衍玲：你只拿到土地使用权证，产权证拿到没有？
    提问3：产权证拿到了。
    廖衍玲：应该说问题不是很大，除了土地使用权证的时间好象少了十年，你的产权证拿到了，应该说是作为商业用地，如果你的产权证上也变成商业用房，写得很清楚，那么按照法律规定肯定只能用四十年的时间，而且变成商业用地来说，应该比以前的综合用地来讲，对经济效益来讲，就是房屋的增值方面有另外一方面的补偿，可能你换一个角度讲，这个经济损失也好，或者你的收益也好这两方面互补一下应该可以持平。
    提问3：它的设计是农贸市场。
    廖衍玲：他已经变成商业用地，商业用地和综合用地应该是不一样的。
    提问3：但是对我的使用好象还是没有区别。
    廖衍玲：但是将来涉及到拆迁的话，这个补偿会很高的。
    提问3：因为土地价值那么大。
    廖衍玲：以后国家征收征用的话，以后不叫拆迁了，以后国家会出台相应的征收征用的管理办法，四十年以后征收征用的话，我们看这一次染坊节的拆迁是一个怎么样的情况，你也可以预见到将来对你的征收征用，如果有的话，也会按照市场化的运作，不会按照以前的拆迁，因为我们以前拆迁条例在保护老百姓方面过多强调了国家的利益，为了国家利益拆迁等等这方面，现在为了商业利益的拆迁将来的弧长费用肯定是不一样的。所以阿姨你不用担心，你现在拿到了柴全正，而且你的土地已经变为商业用地了，应该说你比其他没有拿到产权证的人更加幸运。
    提问3：但是如果40年以后到期，以后我就没有使用权限了？
    廖衍玲：现在就是说给你缩短10年的时间造成的损失你非常难举证，所以我们说法律有时候也不能够包罗万象，不能解决所有的问题，对阿姨的这个事，我开场的时候就讲到，不是《物权法》实施以后我所有的问题就可以解决了，不是，法律只是我们指导我们生活当中非常重要的行为准则，但是也不是说所有的问题都能够解决。
    我们四楼，就是那边交易中心四楼有我们君合律师事务所的律师专家咨询台，在电梯旁边，就是在五天的交易当中，房产会的五天时间里每天有律师在那里接受咨询，我们在那边政务中心我们平时也是每天有律师在一楼的总服务台那里，也有律师接受咨询，今天因为时间有限，现在已经十二点了，可能还有很多业主没有问到，大家如果还有什么问题，一个是这几天在我们房交会四楼，其他时间就在政务中心进行咨询，都是我们君合律师事务所房地产部的专业律师给大家解答，今天上午就到这里，谢谢大家！